Quelles sont les conséquences de l’annulation d’un contrat de construction ?

La réglementation du contrat de construction de maison individuelle est d’ordre public. Si certaines prescriptions ne sont pas respectées dans le contrat et dans son exécution, le maître d’ouvrage est en droit d’invoquer la nullité du contrat.

Par principe, lorsque la nullité est prononcée, le contrat est rétroactivement annulé. Les parties doivent être remises dans l’état où elles se trouvaient lors de la conclusion de ce contrat.

Quelle indemnisation pour le constructeur en cas d’annulation du contrat de construction ?

Lorsque le contrat a déjà été exécuté en toute ou partie, la question se pose de savoir si le constructeur est en droit d’être indemnisé pour le travail déjà exécuté.

Dans un arrêt du 10 janvier 1996 un contrat de construction a été annulé, mais les juges ont considéré la restitution en nature impossible. Ainsi le maître d’ouvrage était redevable de la valeur de la maison. Quant à l’entrepreneur, il devait rembourser les sommes perçues, majorées d’intérêts au taux légal.

Dans une autre affaire, en revanche, les juges ont refusé le recours du constructeur défaillant sur le fondement de l’enrichissement sans cause. Ce recours permet une indemnisation lorsque l’appauvrissement trouve son origine dans un acte qui n’a pas été accompli dans l’intérêt de la personne qui s’est appauvrie. Il faut également que l’appauvrissement n’ait pas été la conséquence d’une faute.

En l’espèce, les juges ont caractérisé la faute dans le fait d’avoir fait signer au client un contrat ne respectant pas la réglementation.

Les conditions de la démolition de l’ouvrage

La jurisprudence de la Cour de cassation a évolué sur ce sujet.

Jurisprudence antérieure : démolition sans indemnisation

Dans un arrêt du 26 juin 2013, la Cour de cassation a considéré que lorsque la nullité du contrat est issue d’une violation des règles d’ordre public protectrices du maître d’ouvrage, cela lui permet de solliciter la remise en état du terrain sans indemnité pour le constructeur au titre des travaux réalisés. La démolition ordonnée, suite à la demande du maître d’ouvrage, interdit donc au constructeur de solliciter le coût des travaux réalisés.

Jurisprudence actuelle : pas de démolition constituant une sanction disproportionnée

Cependant, depuis plusieurs années, la Cour de cassation a clairement assoupli sa jurisprudence.

Dans un récent arrêt du 22 novembre 2018, la Cour rappelle les faits. Lorsque les travaux réalisés étaient évalués à 89,5% du gros-œuvre et que la maison était quasiment terminée, le maître d’ouvrage avait pris l’initiative de faire achever l’ouvrage.

Elle valide la décision de la Cour d’appel qui a considéré la remise en état comme sanction disproportionnée au regard des travaux réalisés et de la gravité des désordres. La Cour d’appel a donc valablement annulé le contrat de construction. D’autre part elle a ordonné que le maître d’ouvrage reste redevable du coût de la construction réalisée déduction faite des malfaçons et moins-values ainsi que des sommes déjà versées.

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Sources et références juridiques :
Arrêt de la Cour d’appel de Paris du 10 janvier 1996 n° 96-796
Arrêt de la Cour de cassation du 26 juin 2013 n°12-18.121
Articles L231-1 et suivants ainsi que les articles L232-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation
Arrêt de la Cour d’appel d’Orléans du 27 mars 1997 chambre civile Saulnier c/ Marques
Arrêt de la Cour de cassation du 22 novembre 2018 n°17-12.537

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