Assurance loyer impayé : comment être bien couvert ?

Le propriétaire qui met son bien en location peut choisir de souscrire une assurance “loyer impayé” afin de garantir les risques liés à la location, tels que les impayés ou les dégradations. Cette couverture des risques implique toutefois de respecter certaines règles, notamment celle d’informer l’assureur de tout changement concernant les modalités de location du bien.

Le cumul assurance et cautionnement n’est pas autorisé

Le bailleur ne peut pas cumuler la souscription d’une assurance dite loyer impayé, qui vise à couvrir les obligations du locataire, ou toute autre forme de garantie, avec un cautionnement. Ce cumul entraîne la nullité du cautionnement.

Par exception, ce cumul peut avoir lieu uniquement lorsque le logement est loué à un étudiant ou un apprenti.

Les dommages couverts par l’assurance loyer impayé

Les contrats proposés pour garantir le bailleur contre les risques locatifs prévoient généralement les garanties suivantes :

  • Loyers et charges,
  • Indemnités d’occupation mises à la charge du locataire,
  • Indemnités contractuelles indiquées dans le bail,
  • Frais de contentieux et de recouvrement,
  • Non-paiement des réparations locatives et dégradations,

Selon les assureurs, d’autres risques peuvent être garantis et il est souvent prévu l’application d’une franchise équivalente à un ou deux mois de loyers.

Pour être couvert, le bailleur doit informer l’assureur de toute modification

Le contrat d’assurance prévoit généralement l’obligation pour le bailleur de tenir l’assureur informé de tout changement concernant le bien loué ou la situation des parties.

Dans un arrêt récent, un bailleur ayant loué un bien à deux colocataires avait souscrit une assurance loyer impayé. Dans un second temps, il a conclu un second bail avec l’un des colocataires et un tiers sur le même bien.

Le bailleur a déclaré un sinistre suite à un impayé de loyer, pour lequel l’assurance a versé l’indemnité.

Après avoir appris la conclusion du second bail, l’assureur a assigné le bailleur en annulation du contrat d’assurance pour réticence dolosive.

La Cour de cassation a confirmé la validité de cette demande, l’absence de déclaration à l’assurance du second bail pouvant constituer une réticence intentionnelle modifiant le risque et justifiant l’annulation du contrat d’assurance.

Cet arrêt permet de rappeler l’importance de la déclaration de tout changement pour éviter l’annulation du contrat d’assurance.

 

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Sources et références juridiques :
Article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462
Arrêt de la Cour de cassation du 7 février 2019 n°18-10.658

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