Un locataire non inscrit au RCS peut-il bénéficier d’un bail dérogatoire ?

Le bail dérogatoire, également appelé bail de courte durée ou bail précaire, permet de déroger aux règles qui régissent habituellement les baux commerciaux, plus protectrices pour le locataire. Le bail dérogatoire permet de louer des locaux utilisés pour l’exploitation d’une activité commerciale ou artisanale, pour une durée plus courte que le bail commercial classique. Le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement.

Un arrêt récent de la Cour de cassation apporte des précisions sur la validité du bail commercial, notamment en cas de bail dérogatoire. Un bail commercial dérogatoire est-il valable si le locataire n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) ?

En cas de maintien du locataire dans les lieux, un nouveau bail commercial s’opère

La réglementation a mis en place un bail dérogatoire permettant, par exemple, au preneur de commencer son activité alors même qu’il n’est pas certain de maintenir celle-ci pendant toute une période triennale d’un bail commercial.

Ce bail dérogatoire ne doit pas dépasser 3 ans. Les parties peuvent conclure plusieurs baux successifs dès lors que cette durée maximale n’est pas dépassée.

À l’échéance du bail, si le locataire ne quitte pas les lieux, le bailleur dispose d’1 mois pour manifester son opposition à son maintien dans les lieux, s’il ne l’a pas fait avant.

À défaut de réaction du bailleur, le locataire qui est resté dans les lieux à la fin du bail dérogatoire, bénéficie automatiquement d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Qu’en est-il de l’obligation d’immatriculation du preneur ?

Selon le principe général, le locataire d’un bail soumis au statut des baux commerciaux a l’obligation d’être immatriculé au RCS ou au répertoire des métiers. Sans cette immatriculation, le droit au renouvellement du bail pourrait être remis en cause.

Néanmoins, dans un arrêt du 25 octobre 2018 la Cour de cassation s’est positionnée différemment suite au maintien dans les lieux du locataire à l’issue du bail dérogatoire.

Dans ce cas, un bail dérogatoire de 23 mois avait été conclu. Les locataires avaient pris l’engagement, sous peine de caducité du contrat, de fournir une attestation de leur inscription au RCS.

Par la suite, 2 autres baux dérogatoires de même durée avaient été consentis, puis les locataires étaient restés en possession des lieux.

Ils avaient alors assigné leur bailleur pour obtenir un bail commercial de 9 ans, bien que non immatriculés au RCS à la date de l’assignation.

L’immatriculation au RCS n’est pas une condition impérative

La Cour de Cassation a considéré que le simple fait que le preneur soit laissé en possession des lieux à l’issue des baux dérogatoires suffit pour que démarre un bail commercial de 9 ans. Elle précise, dans ce cas, que l’inscription au RCS n’est pas une condition sine qua non pour la validité de ce nouveau bail soumis au régime des baux commerciaux.

Ce qu’il faut retenir 

Cette décision porte uniquement sur le cas d’un bail commercial conclu à la suite d’un bail dérogatoire puis au maintien dans les lieux du locataire.

En revanche, si le bail commercial est conclu dès l’entrée du locataire, celui-ci soit être inscrit au RCS ou au répertoire des métiers pour que le contrat de location soit valable.

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Sources et références juridiques :
Article L145-5 du Code de commerce
Arrêt de la Cour de cassation du 25 octobre 2018 n° 17-26.126
Arrêt de la Cour de cassation du 4 mai 2010 n° 09-11.840

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