Le bailleur est-il toujours responsable de la mise en conformité des locaux ?

Le bail commercial est un contrat de location d’un local utilisé pour exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Des travaux de mise en conformité peuvent être nécessaires pour que le local respecte les normes légales de sécurité, d’hygiène ou d’accessibilité. La responsabilité de la mise en conformité est définie lors de la rédaction du contrat de bail, et résulte d’un commun accord entre le bailleur et le locataire.

La répartition des travaux entre le locataire et le bailleur constitue un point essentiel des négociations dans le cadre de la conclusion d’un bail commercial. Si rien n’est précisé dans le bail, le coût des travaux incombe au bailleur, à condition toutefois qu’il soit informé par le locataire des dégradations survenues dans le local.

Une affaire récente montre l’interprétation des juges quant aux obligations du locataire d’un local commercial, concernant la mise en application de ces dispositions.

A qui revient la réalisation des travaux de mise en conformité ?

Concernant les travaux de gros entretien et de grosse réparations, le bailleur est tenu d’entretenir le bien loué en l’état de servir à l’usage pour lequel il est mis à disposition.

De son côté, le locataire est tenu de restituer le local au terme du bail en ayant réparé les dégradations causées par son fait ou celui de tiers. Il doit également entretenir les locaux et réaliser à ses frais les travaux liés à leur occupation.

Une clause du bail commercial peut préciser que tous les travaux d’entretien et de gros entretien sont à la charge du locataire, dès lors qu’ils ne constituent pas des grosses réparations.

Les grosses réparations sont celles prévues dans l’article 606 du code civil concernant les travaux à la charge des nus propriétaires lors de démembrement de propriété.

Ils s’agit de travaux importants, tels que :

  • les réparations des gros murs,
  • la réparation des couvertures entières,
  • la réparation des clôtures entières.

Que faire si l’absence de travaux résulte d’une faute du locataire ?

Lorsque les travaux de mise en conformité des locaux ne sont pas réalisés pendant de nombreuses années, la commission de sécurité peut rendre un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation et des travaux peuvent être prescris par arrêté municipal.

Dans ce litige, le locataire a donc assigné le bailleur en exécution des travaux et au paiement d’une indemnité d’éviction.

Cependant, la Cour de cassation a constaté que les locataires ne pouvaient pas justifier d’avoir mis en demeure les bailleurs pour procéder aux travaux de mise en conformité des locaux. De plus, leur importance était telle qu’elle aurait occasionné un coût équivalent à la valeur vénale de l’immeuble.

La Cour a donc retenu qu’aucune faute ne pouvait être retenue à la charge du bailleur. Elle en a déduit que la résiliation du bail devait être prononcée pour perte de la chose louée, mais sans indemnisation en faveur du locataire.

Le devoir d’information du bailleur par le locataire

Cette jurisprudence montre qu’en cas de dégradation des locaux entraînant leur non-conformité, le locataire doit agir rapidement et informer le bailleur des obligations de travaux qui lui incombent. Les conséquences de son inaction, entraînant l’ignorance du bailleur des travaux à réaliser, lui font perdre tout droit à indemnisation.

L’indemnité d’éviction, considérée comme la contrepartie du préjudice subi par le locataire du fait de la résiliation du bail commercial, n’est pas due dans ce cas. La Cour de cassation a estimé que le coût très élevé des travaux entraînait la perte de la chose louée, sans faute du bailleur.

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Sources et références juridiques :
Arrêt de la Cour de cassation du 14 juin 2018 n° 17-15.426

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