Calcul de plus-value immobilière : comment valoriser les travaux réalisés ?

En cas de vente d’un bien, l’éventuelle plus-value est calculée en fonction de la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession de ce bien, réduite d’un abattement basé sur la durée de détention. Plusieurs frais exposés par le vendeur peuvent aussi réduire le montant de la plus-value.

Plus-value immobilière : calcul du prix d’acquisition

Prix d’achat du bien

Lors de l’achat du bien, le prix d’acquisition s’entend par le prix effectivement payé par l’acquéreur tel qu’indiqué dans l’acte authentique d’achat. On y ajoute les charges et indemnités stipulées au profit du cédant.

Acquisition à titre gratuit

Lors d’une succession ou donation, le prix d’acquisition est la valeur retenue pour la liquidation des droits de succession ou de donation, ou à défaut, la valeur vénale réelle à la date d’acquisition.

Ce montant est aussi majoré des frais versés lors de l’opération.

Les frais d’acquisition

  • En cas d’acquisition à titre onéreux, le prix d’acquisition est majoré forfaitairement de 7,5% pour tenir compte des frais d’acquisition. Cependant, le vendeur peut choisir de substituer à ce forfait un montant au réel des frais engagés.

Ces frais sont notamment les frais liés à la signature du contrat (honoraires du notaire, commission d’intermédiaire), les droits d’enregistrement, la TVA, etc.

Le vendeur peut ajouter des dépenses de travaux, à l’exclusion des réparations de l’immeuble.

  • En cas d’acquisition à titre gratuit, les frais d’actes sont aussi pris en compte (honoraires du notaire, frais de publicité foncière…) ainsi que certains travaux.

Les travaux déductibles

Sont prises en compte de manière générale les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration.

La loi exclut cependant certains travaux :

o   Ceux présentant un caractère locatif tels que les peintures, papiers peints, moquettes, sauf s’ils sont indissociables avec des travaux de construction, reconstruction, agrandissements ou amélioration.

o   Ceux déjà comptabilisés pour le calcul de l’impôt sur le revenu ou inclus dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt.

Les modalités de réalisation de ces travaux

Les seuls travaux pris en compte, par principe, sont ceux effectués par une entreprise depuis l’achèvement ou l’acquisition (si postérieure) de l’immeuble.

La loi exclut les travaux réalisés par le contribuable lui-même.

Il est nécessaire que le contribuable puisse à tout moment justifier de ces travaux par des factures en cas de demande de l’administration.

La position du Conseil d’Etat sur le calcul des frais déductibles

La loi mentionne les frais supportés par le vendeur et réalisés par une entreprise.

Dans deux décisions d’octobre 2018, le Conseil d’Etat précise que les matériaux achetés directement par le contribuable ne sont pas pris en compte.

Selon le Conseil d’Etat, Il est nécessaire que les dépenses soient exposées par une entreprise dans le cadre des prestations de travaux.

Il en découle que seuls les matériaux fournis par l’entreprise qui va effectivement réaliser les travaux, pourront être pris en compte en majoration du prix d’acquisition.

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Références juridiques
Cass. 1re civ., 27 juin 2018, n°17-18.582

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