Le locataire d’un meublé est-il prioritaire pour l’achat du bien ?

Le régime de la location en meublé est soumis à la loi du 6 juillet 1989, qui régit les relations entre locataires et bailleurs.

En cas de location en meublé, les règles applicables au congé pour vente donné par le propriétaire sont différentes d’une location non meublée. Il existe cependant une loi de 1975 protégeant les occupants d’un immeuble collectif, en cas de création de lots.

Contrairement à la vente d’un bien non meublé, le propriétaire bailleur d’un logement meublé qui souhaite le mettre en vente, n’a pas d’obligation à le proposer en priorité au locataire occupant. Il n’a pas non plus à lui faire connaître les conditions de la vente.

Pas de droit de préemption pour le locataire d’un logement meublé

La loi du 6 juillet 1989 accorde un droit de préemption au locataire d’un logement non meublé, suite au congé donné par le propriétaire pour motif de vente. En revanche, la réglementation des locations meublées ne prévoit aucun droit de préemption au bénéfice du locataire qui reçoit un congé pour vente de la part de son bailleur. Il peut se porter acquéreur mais ne sera pas prioritaire sur la vente.

Cette règle s’applique aux logements vendus loués ou libérés de toute occupation au terme du bail. Mais il existe quelques situations particulières qui font exception à la règle.

Vente d’un logement meublé vendu libre de toute occupation

Le propriétaire doit faire connaître sa volonté de mettre fin au bail en adressant au locataire un congé respectant un délai de 3 mois avant la fin du bail. Le congé informe simplement le locataire de sa volonté de vendre le logement. Il doit être soit notifié par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR), soit signifié par acte d’huissier, soit remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai de 3 mois court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Le logement meublé vendu loué

Le propriétaire doit prévenir le locataire de la mise en vente du bien et se mettre d’accord avec lui sur les heures de visite.

Dans les deux cas, le propriétaire ne peut imposer au locataire de le laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de 2 heures les jours ouvrables.

Les exceptions

Deux situations particulières font toutefois exception à la règle :

1. Les ventes à la découpe

En cas de vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel), consécutive à la division ou subdivision par lots de l’immeuble. Le propriétaire doit, sous peine de nullité de la vente, faire connaître au locataire par LRAR, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée du bien qu’il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire.

2. Les ventes en bloc

En cas de vente, dans sa totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte de plus de 5 logements au profit d’un acquéreur ne s’engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d’habitation en cours à la date de la conclusion de la vente. La loi prévoit pour chaque locataire ou occupant de bonne foi la possibilité de disposer du logement qu’il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente.

L’acte de vente doit alors mentionner la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail. Le propriétaire a pour obligation de communiquer à chacun des locataires ou occupants l’indication du prix et des conditions de la vente de l’immeuble ainsi que du local qu’il occupe.

Références :
Loi du 6 juillet 1989 n°89-462
Articles 4 a), 25-3 et 25-8 loi n°89-462
Articles 10 et 10-1 loi n°75-1351

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