Protégez vos commissions dans vos transactions pour le compte d’une personne morale

En contrepartie de son activité, l’agent immobilier reçoit une rémunération, sous forme d’honoraires, aussi appelée “commission”. Ces honoraires doivent être affichés dans la vitrine de l’agence immobilière et dans les lieux d’accueil de la clientèle.

Le montant des honoraires doit être fixé dès le mandat de vente et mentionné dans le contrat de vente. Si la vente n’aboutit pas, l’agent immobilier n’aura pas de droit à commission.

Le cas de jurisprudence suivant précise l’application de ces dispositions par les juges.

La mention des honoraires dans le mandat de vente au nom d’une personne morale est-il suffisant ?

Le 29 août 2011, la société Eudes (vendeur), représentée par M. Christophe, donne à la société Barthelemy (agence  immobilière) un mandat simple de vendre un immeuble au prix de 18 000 000 €.

Les honoraires d’intermédiation sont d’un montant de 500 000 € et sont mis à la charge du vendeur.

Une offre ferme est présentée par l’agent immobilier.

Après délibération de l’Assemblée Générale réunie le 12 Octobre 2011, le vendeur autorise la vente du bien. Elle donne délégation à M. Christophe pour signer les avant-contrats et actes de vente, au prix indiqué sur l’offre.

Par acte du 10 Novembre 2011, le vendeur, représenté par M. Christophe, renouvelle le mandat confié à l’agent immobilier. Il s’engage également à payer la somme de 500 000 € à l’agent immobilier, à titre d’honoraires de négociation.

Le même jour, le vendeur signe par acte authentique la promesse de vendre le bien, moyennant le prix de 18 000 000 €, à la société Augustin. Il n’est pas fait mention de la rémunération due à l’agence immobilière.

L’acte de vente définitif ne fait pas non plus mention de la rémunération d’un intermédiaire. Le même jour, M. Christophe signe une reconnaissance de dette d’honoraires au profit de l’agent immobilier et lui remet un chèque de 50 000 € à titre d’acompte.

L’agent immobilier assigne en paiement du solde de ses honoraires la société Eudes (vendeur), qui appelle son représentant, M. Christophe en garantie.

L’agence immobilière peut-elle réclamer sa commission sur la base du mandat ?

Lorsque aucun pouvoir n’est donné au représentant et qu’aucun droit à commission n’est repris dans les engagements de vente des parties, aucune commission ou rémunération ne peut être réclamée.

La Cour d’appel rejette la demande de l’agence immobilière aux motifs que :

  • Aucune commission ou rémunération ne peut être réclamée sur le fondement de chacun des mandats,
  • La délégation de pouvoirs et de la délibération de l’Assemblée Générale du vendeur n’autorisent pas M. Christophe à signer une reconnaissance d’honoraires au profit de l’agent immobilier.

L’agence forme un pourvoi en cassation, au motif qu’un vendeur qui omet de préciser dans l’acte de vente qu’elle a été conclue par l’intermédiaire d’un agent immobilier auquel il avait donné mandat, le prive ainsi de son droit à commission, et commet à l’égard de son mandataire une faute.

Il engagent par conséquent sa responsabilité contractuelle. La Haute Cour confirme l’arrêt de la Cour d’appel.

Vérifiez attentivement l’étendue des pouvoirs d’une personne agissant pour le compte d’une société

La loi Hoguet impose que la mention de la commission stipulée au mandat soit reprise dans l’engagement des parties. (L. n°70-9, 2 janvier 1970, article 6 I)

Pour que vous puissiez demander votre droit à commission et faire jouer la clause pénale de vos mandats, il est impératif que l’acte ou les actes constatant l’engagement des parties à une vente, par exemple, mentionnent expressément la commission et la partie qui en a la charge.

Vous devez redoubler d’attention lorsque votre mandant est une personne morale.

Assurez-vous que le représentant a bien reçu tous les pouvoirs, signé les actes (mandat, compromis, etc…) et versé une commission à l’agent immobilier. Et n’oubliez pas de vérifier son identité !

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Références juridiques :
Cass.Civ 1ère, 6 juin 2018, n°16-25.664 et 17-11.338

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