Le compte séparé en copropriété, une obligation de la loi Alur

Le syndic de copropriété est tenu d’ouvrir un compte séparé, obligation renforcée depuis la loi Alur. La règlementation précise les contours de cette obligation et les conséquences importantes pour le syndic.

L’obligation d’ouvrir un compte séparé pour chaque copropriété

Le syndic est tenu d’ouvrir un compte séparé, établi au nom du syndicat des copropriétaires.

Il le fait dans l’établissement bancaire de son choix. L’assemblée des copropriétaires peut décider à la majorité des voies de tous les copropriétaires que ce compte soit ouvert dans un établissement bancaire qu’elle choisit librement.

Le fonctionnement du compte de copropriété

Sur ce compte, seront versées sans aucun délai, toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. Il ne peut pas faire l’objet d’une convention de fusion ni d’une compensation avec tout autre compte.

Lorsque le compte produit des intérêts, ceux-ci sont définitivement acquis au syndicat. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte dès leur réception.

L’exception : la dispense possible pour les petites copropriétés

Lorsque la copropriété comporte au plus 15 lots principaux, c’est-à-dire à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l’assemblée a la possibilité de dispenser le syndic professionnel (soumis à la loi Hoguet ou dont l’activité est soumise à une règlementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat) d’ouvrir un compte séparé.

L’assemblée vote à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ou le cas échéant à la majorité de l’article 25-1.

Un compte unique fait alors apparaître un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférant au syndicat.  Le syndic doit effectuer sans délai les versements et prélèvements relatifs à la copropriété sur ce sous-compte.

Il doit transmettre au président du conseil syndical une copie des relevés de compte dès leur réception.

Les conséquences de la défaillance du syndic

  • La nullité du contrat de syndic

Lorsque le syndic ne respecte pas cette obligation, son mandat encourt la nullité de plein droit dans un délai de 3 mois à compter de sa désignation.

Cependant, les actes passés avec les tiers de bonne foi demeurent valables.

  • La situation des copropriétaires

Une jurisprudence récente de la Cour de cassation rappelle qu’en cas de défaillance du syndic dans la mise en place du compte séparé, son mandat est nul. Il ne peut prétendre à aucune rémunération au titre de celui-ci.

Cet arrêt de la Cour de cassation ajoute que le syndic n’est pas tenu d’indemniser personnellement les copropriétaires dès lors qu’ils ne justifient d’aucun préjudice.

Elle précise qu’en l’espèce, le syndic avait accompli les actes de gestion permettant au syndicat des copropriétaires de payer les factures et de faire les appels de fonds.

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Références juridiques :
Article 18 de la Loi du 10 juillet 1965 n°65-557
Arrêt de la Cour de cassation du 13 septembre 2018 n°17-19.450

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