Congé commercial non motivé : le locataire peut-il bénéficier d’une indemnité d’éviction ?

Pour résilier ou suspendre un bail commercial, certaines procédures doivent être respectées, notamment en termes de délais. Contrairement au locataire, le bailleur ne peut donner congé que par acte d’huissier, avec un préavis de 6 mois avant le terme initial du bail ou avant le terme d’une période triennale. Les parties peuvent toutefois convenir d’un délai plus long.

Le fait de ne pas respecter le délai de préavis ne rend pas le congé nul, mais ses effets sont reportés à la fin de la période suivante.

Lorsque le bailleur refuse le renouvellement d’un bail commercial ou lorsqu’il reprend les locaux loués, il est tenu de payer au locataire une indemnité d’éviction si ce dernier remplit les conditions du droit au renouvellement du bail. Cette situation est illustrée par une jurisprudence récente.

Un bailleur commercial peut-il donner congé sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction ?

La société Loyola propriétaire d’un local commercial donné à bail à Monsieur Alphonse, lui délivre un congé avec refus de renouvellement, sans offre du paiement d’une indemnité d’éviction.

Monsieur Alphonse assigne la société Loyola en annulation du congé et en paiement d’une indemnité d’éviction.

Les obligations du bailleur en cas de refus de renouvellement du bail

Le bailleur est libre de refuser le renouvellement du bail. Cependant, il doit motiver le congé sauf s’il propose le paiement d’une indemnité d’éviction.

La Cour d’appel a donc condamné la société Loyola au paiement d’une indemnité d’éviction au motif que le congé est insuffisamment motivé. Elle considère de plus que la nullité du congé ne peut priver le preneur de son droit à indemnité d’éviction.

La propriétaire forme un pourvoi en cassation avec les arguments suivants :

  • La nullité d’un congé entraîne sa disparition rétroactive et laisse subsister le bail dont l’exécution se poursuit,
  • La demande en nullité du congé pour défaut de motif ne peut priver le preneur de son droit à indemnité d’éviction qu’à la condition qu’il ait quitté les lieux.

La Cour de cassation confirme l’arrêt de la Cour d’appel aux motifs que :

  1. Le congé délivré par le bailleur sans motif ou pour motifs équivoques, produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d’éviction,
  2. La nullité du congé est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur ;
  3. Le preneur peut soit renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans les lieux dans l’attente de son paiement, soit s’en prévaloir en optant pour la poursuite du bail ;

Comment assurer la validité du congé de votre mandant ?

La loi dispose que « le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »

En tant que mandataire, quel que soit le mandat comprenant un bail commercial pour lequel le propriétaire veut donner congé sans offre de renouvellement, vous devez vous assurer de la validité du congé.

A défaut, le mandant peut vous mettre en cause et vous reprocher :

  • soit la nullité du congé obtenue par le preneur avec maintien dans les lieux,
  • soit le maintien dans les lieux du preneur jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction obtenue.

>> Pour votre activité de gestion locative, consultez le programme de formations spéciales immobilier

Références juridiques :
Cass.Civ 3ème, 28 juin 2018, n°17-18.756

Partager cet article surShare on FacebookTweet about this on TwitterEmail this to someonePrint this page