En cas de congé frauduleux, que risque le bailleur ?

En bail d’habitation non meublée, le bailleur peut donner congé pour certains motifs particuliers. Toutefois ces motifs doivent être réels pour que le congé ne risque pas d’être annulé.

Les cas de congé donné par le bailleur sont les suivants :

  • La vente du bien loué
  • La reprise du bien
  • Le motif légitime et sérieux, notamment le cas d’impayé par le locataire

Contrôle du motif donné par le bailleur, que dit la loi ?

La loi ne prévoit pas que le motif invoqué par le bailleur pour donner congé soit contrôlé au préalable.

Cependant, depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR en mars 2014, le congé pour reprise afin d’habiter dans le logement doit justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise par le bailleur.

De manière générale, il sera tenu compte de la réalité de l’intention du bailleur au moment où le congé est délivré.

Le congé pour vente

La loi n’oblige pas le bailleur à justifier qu’un tiers a fait une offre d’achat, ou qu’une expertise ait lieu pour faire estimer le bien.

Droit de préemption du locataire : attention au prix trop élevé

Il a pu être jugé que la proposition faite au locataire d’acheter le bien à un prix volontairement trop cher dans le but de l’empêcher de préempter constitue une fraude.

L’intention réelle de vendre

C’est ce critère qui est recherché. Le bailleur doit avoir eu lors de la délivrance du congé la réelle intention de vendre le logement.

Cependant, lorsqu’après plusieurs mois de mise en vente, le bien n’a toujours pas été vendu, il a pu être admis que le bien soit reloué sans que le congé ait été considéré comme frauduleux.

Un délai de mise en vente de 6 mois avant une nouvelle location a été jugée suffisant pour exclure la fraude.

La mise en vente dans une agence ainsi que la publicité effectuée dans le but de vendre peuvent aussi être pris en compte par les juges.

Le congé pour reprise

La reprise est nécessairement demandée dans l’intention que le bien constitue la résidence principale du bénéficiaire.

Pour cela les juges tiennent compte de 2 éléments :

  1. Le délai dans lequel le bailleur intègre le logement
  2. Le délai pendant lequel il l’habite

Si ces délais révèlent une fausse intention de reprise, alors le congé pourra être jugé frauduleux.

Les juges tendent à considérer qu’une inoccupation suivant le congé n’est pas frauduleuse si elle est de quelques semaines à quelques mois. Au-delà, des travaux peuvent être pris en compte pour éviter la qualification de fraude.

Il a été jugé qu’une occupation d’une durée de 12 mois était suffisante pour le respect des conditions légales, mais la jurisprudence est abondante et parfois variable.

Le congé pour motif légitime et sérieux

Le motif peut porter sur une faute du locataire qui soit suffisamment grave pour justifier l’intention du bailleur de ne pas poursuivre le bail.

Il peut aussi s’agir d’un motif non imputable au locataire, tel qu’un projet de démolition ou rénovation lourde, ou la remise en état d’un logement devenu insalubre.

D’autre part, il a été jugé que le non renouvellement d’un cautionnement était un motif valable.

Les conséquences du congé frauduleux

Lorsqu’il est qualifié de frauduleux, le congé est annulé. Le locataire a donc la possibilité d’exiger de réintégrer les locaux comme si aucun congé n’avait été donné.

D’autre part, les juges prévoient parfois une indemnisation au profit du locataire pour le préjudice subi.

>> Pour votre activité de gestion locative, consultez le programme de formations spéciales immobilier

Références juridiques :
Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile,  du 5 juillet 1995 n° 95-17.283
Arrêt de la cour d’appel de Paris du 26 mars 2013
Article 15 de la Loi du 6 juillet 1989 n°89-462
Arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 23 juin 1998
Arrêt du TGI de Paris du 27 septembre 2000

Partager cet article surShare on FacebookTweet about this on TwitterEmail this to someonePrint this page