Quelles sont les conséquences de la distinction entre parties communes et privatives ?

Un arrêt récent de la Cour de cassation met en lumière les droits et obligations des copropriétaires sur leurs lots lorsqu’il s’agit d’une maison individuelle dont le sol est une partie privative.

La distinction entre parties privatives et parties communes

Les copropriétaires souhaitant effectuer, à leurs frais, des travaux sur les parties communes doivent suivre une procédure. En effet ils sont dans l’obligation d’obtenir une autorisation de l’assemblée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

C’est le règlement de copropriété qui détermine quelles sont les parties privatives et quelles sont les parties communes.

La loi précise seulement que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, et que, dans le silence ou la contradiction des titres, certaines parties sont réputées communes, à savoir :

  • Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
  • Le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
  • Les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
  • Les locaux des services communs ;
  • Les passages et corridors ;
  • Tout élément incorporé dans les parties communes.

Cependant, certains droits sont réputés accessoires aux parties communes.

Propriété du sol et travaux

Un arrêt de la Cour de Cassation du 13 décembre 2018 souligne les conséquences liées à la propriété du sol en copropriété.

Le syndicat de copropriété peut faire cesser des travaux non votés par l’AG

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a assigné un copropriétaire en cessation des travaux engagés. Il est également dans l’obligation de démolition des ouvrages déjà exécutés considérant que ces travaux auraient dû être autorisés par l’assemblée générale.

En effet, la loi prévoit que sont adoptées à la moitié des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux sur les parties communes ou affectant l’aspect extérieur de l’immeuble.

De plus, il fait application de la règle selon laquelle est réputée non écrite la clause d’un règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à effectuer, sans autorisation de l’assemblée générale, des travaux affectant les parties communes ou portant atteinte à son aspect extérieur.

La Cour de cassation précise les règles applicables aux parties privatives

La Cour rappelle que le terrain constituant le lot privatif était une partie privative. De ce fait les constructions qui y avaient été édifiées doivent être regardées comme parties privatives par le mécanisme juridique de l’accession.

Par ailleurs, elle rappelle que seul le gros œuvre des autres lots, dont le sol faisait l’objet d’une propriété indivise, étaient des parties communes.

Elle considère donc qu’il ne s’agit pas d’autorisation de travaux sur les parties communes car contractuellement ce terrain constituait une partie privative.

D’autre part, elle reprend le règlement de copropriété et précise que la consistance du lot a valeur contractuelle et que le règlement prévoit des droits de transformer la petite construction adossée à l’immeuble en un appartement et d’édifier une nouvelle construction ou d’agrandir celle existante.

Ainsi, les travaux entrepris sont considérés comme valables et le pourvoi du syndicat des copropriétaires est rejeté.

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Sources et références juridiques :
Article 3 de la Loi du 10 juillet 1965 n°65-557
Arrêt de la Cour de cassation du 13 décembre 2018 n°17-23.008

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