Comment récupérer la dette locative d’un locataire en situation de surendettement ?

Lorsque le locataire ne paye pas ses loyers, il peut demander à bénéficier d’une aide auprès de la commission de surendettement, en plus de l’aménagement de son échéancier pour résorber ses retards de paiement. Ces aides peuvent être proposées en cas d’impossibilité manifeste de faire face à ses dettes non professionnelles.

Ce que prévoit la loi sur les baux et le surendettement

Dans une procédure de surendettement, la loi prévoit que les créances des bailleurs doivent être réglées prioritairement aux créances des établissements de crédit.

Lorsqu’une demande est portée devant la commission, elle peut notamment proposer ou imposer des mesures de traitement du surendettement.

L’exception aux procédures légales de règlement d’impayés

Par principe, en cas d’impayé, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de 3 ans si le locataire est en situation de régler sa dette locative.

Lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, les dispositions suivantes s’appliquent :

  • Lorsque la commission accepte la demande du locataire, le juge accorde des délais de paiement. Ces délais sont pris suivant la date de l’approbation du plan de redressement, ou la décision imposant certaines mesures (tel que le rééchelonnement du paiement des dettes), ou le jugement prononçant le rétablissement personnel ou encore toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.
  • Lorsqu’il y a un plan de surendettement ou la mise en place des mesures spécifiques visées ci-dessus, le juge accorde des délais et modalités de paiement de la dette locative conformément au plan ou aux mesures.
  • Lorsque la commission accorde une suspension de l’exigibilité de la créance locative, le juge accorde ce délai prolongé de 3 mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission.
  • Lorsqu’il y a une contestation contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission, le juge accorde des délais jusqu’à ce qu’une décision statuant sur cette contestation soit rendue.

Le cas de l’effacement de la dette locative

Dans un cas tranché récemment par la Cour de cassation, un locataire en situation d’impayé est assigné en résiliation du bail par les tribunaux de 1ère et 2ème instance.

Entretemps, le locataire obtient la mise en place d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Cette mesure entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission.

Le locataire intente alors un recours car l’effacement de la dette locative à l’issue de la procédure de traitement du surendettement fait obstacle à la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers couverts par la mesure d’effacement.

La Cour de cassation rejette sa demande. Elle rappelle que l’effacement de la dette locative n’équivaut pas à son paiement. Par conséquent, elle ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire n’ayant pas réglé son loyer. Selon la Cour, les juges conservent leur faculté d’apprécier librement la gravité de ce manquement pour prononcer la résiliation du bail.

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Sources et références juridiques :
Article L711-1 et suivants du code de la consommation
Article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462
Arrêt de la Cour de cassation du 10 janvier 2019 n°17-21.774

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