Un copropriétaire peut-il librement diviser son lot de copropriété ?

Le droit de propriété des copropriétaires leur permet de disposer librement de leur lot, mais des restrictions peuvent être apportées à ce droit de jouissance.

La libre division du lot et ses limites

En copropriété, aucune autorisation n’est nécessaire, pour diviser son lot, ou pour louer ou céder les fractions de lots qui en sont issues. La simple présence d’un état descriptif de division ne porte pas atteinte à ce droit de diviser un lot.

Une restriction conventionnelle

Cependant, le règlement de copropriété peut restreindre ou interdire la division dès lors qu’elle porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.

En pratique, cela est souvent justifié par le standing de l’immeuble. Cette limitation peut également viser à limiter un accroissement du nombre d’occupants dans la copropriété, qui porterait atteinte à la destination de l’immeuble.

Certaines restrictions sont d’ordre légales

En effet, la division de logement ne peut pas aboutir à la création d’un logement d’une superficie inférieur à 14m² et d’un volume inférieur à 33 mètres cubes.

Sauf réalisation de certains travaux, il est interdit de diviser un immeuble frappé d’une interdiction d’habiter, d’un arrêté de péril, ou déclaré insalubre ou comportant certains logements classés.

D’autre part, la loi ALUR a instauré des procédures d’autorisation de diviser dans certaines zones géographiques.

Les conséquences en cas de vente de la fraction de lot

Une fois la division opérée, les difficultés peuvent également naître de la cession des nouveaux lots créés.

Le règlement de copropriété peut organiser la nouvelle répartition issue de la division du lot. Dans ce cas, ces dispositions s’appliquent.

En revanche, lorsque la règlement n’apporte pas de précisions, l’assemblée des copropriétaires doit approuver la nouvelle répartition des charges entre le vendeur et l’acquéreur du nouveau lot, et ce, à la majorité simple.

Cette approbation de la nouvelle répartition des charges peut être assortie de certaines conditions comme la solidarité entre les copropriétaires du lot subdivisé. Dès lors que la décision n’est pas contestée, elle s’applique.

En cas de refus d’approbation de la nouvelle répartition des charges, il appartient au juge de fixer cette répartition.

La division nécessite une modification de l’état descriptif de division, précisant notamment les nouveaux tantièmes.

L’opposabilité de la cession à la copropriété

Cette question a été portée devant la Cour de cassation. En l’espèce, une SCI copropriétaire a divisé son lot et le notaire a notifié à l’administrateur provisoire de la copropriété la cession des lots issus de cette division.

Le syndicat assigne le copropriétaire initial en paiement d’un arriéré de charges.

La position de la cour d’appel

La cour d’appel considère que la SCI ne pouvait pas diviser son lot et vendre les lots ainsi créés. Elle affirme qu’en cas d’aliénation de fractions de lot, la répartition des charges entre ces fractions est soumise à l’approbation de l’assemblée générale. De plus, elle en déduit qu’en l’absence de telle décision, la division du lot était inopposable à la copropriété. Elle ajoute que la SCI restait débitrice de la totalité des charges dues avant la division.

La position de la Cour de cassation

Elle ne valide pas cette analyse et casse la décision de la cour d’appel ;

Elle estime que la notification au syndicat du transfert de propriété des fractions de lot rend ce transfert opposable à la copropriété. Il en découle que les acquéreurs obtiennent la qualité de copropriétaires et sont tenus au paiement des charges de copropriété, à compter de la date de notification.

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Sources et références juridiques :
Article 11 de la loi du 10 juillet 1965 n° 65-557
Article 4 du décret du 17 mars 1967 n°67-223
Articles L 111-6-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation
Arrêt de la Cour de cassation du 3 octobre 1991 n° 89-20.904
Arrêt de la Cour de cassation du 7 février 2019 n°17-31.101

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