Droit de préemption : entre la commune et le locataire, qui l’emporte ?

Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son bien immobilier, celui-ci peut être l’objet d’un droit de préemption, qui donne priorité à un acquéreur sur tous les autres. Lorsque plusieurs droits de préemption s’appliquent sur un même bien, quelles sont les règles qui définissent l’ordre de priorité ?

Cumul de droits de préemption entre la commune et le locataire

Le droit de préemption urbain

Une collectivité peut bénéficier du droit de préemption urbain dans plusieurs situations.

Lorsqu’un bien est situé dans une zone de préemption, une collectivité peut empêcher la vente amiable en se portant acquéreur. Cela lui permet de réaliser des opérations d’aménagement telles que la mise en œuvre d’un projet urbain ou la réalisation d’équipements collectifs, par exemple.

En pratique le notaire rédacteur d’acte, mandaté par le vendeur, se charge généralement de mettre en place la procédure liée à ce droit de préemption. Il procède à une déclaration d’intention d’aliéner.

Le titulaire du droit de priorité dispose d’un délai de 2 mois suivant l’avis de réception de la notification,  pour décider s’il souhaite acquérir le bien.

Le droit de préemption du locataire de l’habitation

Il existe encore d’autres tiers bénéficiant d’un droit de priorité. En particulier, une autre règlementation prévoit une priorité au locataire d’une habitation non meublée qui constitue sa résidence principale, lorsque le bailleur lui délivre un congé pour vente.

La loi prévoit que dès le stade du congé, le bailleur doit notifier les conditions de la vente au locataire.

Comment gérer les cas de cumul de plusieurs droits de préemption ?

Le secrétaire d’état du logement a été questionné sur le cas dans lequel un vendeur se trouverait confronté à l’exercice du droit de préemption par son locataire et par la commune. Quelle priorité appliquer dans ce cas ?

Il rappelle, dans sa réponse, que le locataire bénéficie d’un droit de priorité à tout autre acheteur. Toutefois, ce droit de priorité est écarté si le bien mis en vente est situé dans une zone géographique soumise à un droit de préemption urbain.

Il justifie sa réponse en précisant que ce droit de préemption urbain constitue une prérogative de puissance publique.

 

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Sources et références juridiques :
Articles L211-1 et suivants du code de l’urbanisme
Articles L240-1 et suivants du code de l’urbanisme
Article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-642

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