Pour quelle durée se reconduit tacitement un bail d’habitation ?

La durée d’un bail d’habitation nue, occupée à titre de résidence principale, est strictement encadrée par la loi. La durée minimale impérative du bail varie selon la personnalité, physique ou morale, du bailleur.

Cette disposition légale fixe une durée minimale, mais rien n’interdit de conclure un bail pour une durée plus longue. Dans ce cas, quelles sont les modalités de reconduction ?

La durée d’un bail d’habitation nu reconduit tacitement est-elle égale à sa durée initiale ?

En décembre 1984, Monsieur Théodore, bailleur, et Monsieur Martin, locataire, concluent un bail d’habitation pour une durée de 9 ans. Le contrat stipule que le bail est « renouvelable au gré du preneur à condition que ladite location soit payée régulièrement en fin d’année ».

En novembre 2013, le bailleur donne congé par acte d’huissier au locataire pour motif légitime et sérieux (restructuration de l’immeuble, exécution de travaux de rénovation).

Le locataire refuse de quitter les lieux au motif que le bail s’est renouvelé pour la dernière fois en janvier 2012 pour une nouvelle durée de 9 ans, de sorte qu’il doit arriver à expiration en décembre 2020.

Le bailleur assigne le locataire pour procéder à son expulsion.

En l’absence de clause fixant la durée de la tacite reconduction, le bail est reconduit pour une durée légale de 3 ou 6 ans

La Cour d’appel rejette la demande du bailleur en retenant que :

  • Le congé a été donné selon les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,
  • Le bail est stipulé « renouvelable au gré du preneur à condition que ladite location soit payée régulièrement en fin d’année »,
  • Le bail s’est renouvelé pour la dernière fois en 2012 pour une nouvelle durée de 9 ans.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Haute Cour casse et annule l’arrêt d’appel attendu qu’en cas de reconduction tacite, et en l’absence de clause expresse et non équivoque fixant la durée de la tacite reconduction, la durée du contrat reconduit est :

  • de 3 ans pour les bailleurs personnes physiques et pour les bailleurs sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus,
  • de 6 ans pour les bailleurs personnes morales.

Ne pas confondre tacite reconduction et renouvellement

A la différence de la tacite reconduction, résultant de l’inaction des parties, le renouvellement du bail fait suite à l’initiative de l’une des parties. Soit le bailleur, soit le locataire transmet à l’autre partie une demande de renouvellement ou un congé avec offre de renouvellement prévoyant les conditions du nouveau bail.

Quelle que soit la durée initiale d’un bail d’habitation nu, la durée du bail tacitement reconduit ou renouvelé est de 3 ans ou de 6 ans selon la personnalité du bailleur, sauf clause expresse et dénuée de toute ambigüité sur cette durée.

Ainsi, un bail d’habitation nu signé entre particuliers, initialement prévu pour une durée de 4 ans par exemple, sera reconduit tacitement pour une durée de 3 ans, quelle que soit la durée initiale.

Attention, pour qu’il y ait renouvellement du bail, une offre doit être notifiée au locataire avec un délai de préavis de six mois avant le terme du bail

Cette notification doit être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifiée par acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Pas de notification de renouvellement, pas de renouvellement de bail mais reconduction tacite !

>> Pour vos activités de transaction, gestion locative ou syndic, retrouvez nos classes virtuelles spéciales immobilier

Sources et références juridiques :
Civ 3ème, 25 octobre 2018, n°17-20.108

Partager cet article surShare on FacebookTweet about this on TwitterEmail this to someonePrint this page