Quels sont les engagements liés au Pacte de préférence ?

La loi définit le Pacte de préférence comme “le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui dans le cas où elle déciderait de contracter.”

Cet engagement est contraignant pour celui qui le souscrit. En effet, le pacte de préférence peut entraîner de lourdes conséquences pour le vendeur qui ne respecte pas cet engagement.

La notion de Pacte de préférence

Dans le cadre d’une vente immobilière, le propriétaire s’engage à vendre en priorité au bénéficiaire du pacte.

Bien-sûr, le propriétaire conserve le droit de conserver le bien aussi longtemps qu’il le souhaite. Il peut aussi valablement limiter les effets du pacte dans le temps et reprendre la liberté de vendre le bien à l’acquéreur de son choix à l’issue du délai fixé.

L’engagement du propriétaire a vocation à se transmettre à ses ayants-droit. Cependant, il peut aussi être prévu dans le pacte que l’obligation souscrite a un caractère strictement personnel.

Les conséquences du non-respect du pacte

Lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire du pacte peut agir en indemnisation pour le préjudice subi.

Ce n’est que lorsque le tiers acquéreur du bien connaît l’existence du pacte et l’intention de son bénéficiaire de s’en prévaloir, que ce dernier peut agir en nullité de la vente. Il peut également demander à le substituer dans le contrat de vente.

La loi encadre ce recours en permettant au tiers acquéreur de formuler par écrit au bénéficiaire du pacte, une demande de confirmation, dans un délai raisonnable qu’il devra fixer, de l’existence du pacte et de son intention de s’en prévaloir.

Il doit préciser qu’à défaut de réponse du bénéficiaire dans le délai donné, celui-ci ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat ou la nullité de celui-ci.

Les effets en cas de promesse unilatérale de vente

Récemment, un propriétaire a souscrit un pacte de préférence en 1999 pour une durée de 10 ans. Un mois avant la fin du délai, il signe une promesse unilatérale de vente au profit d’un tiers. La vente a lieu 2 mois plus tard, donc après la fin de l’engagement du pacte de préférence.

Le bénéficiaire du pacte agit en annulation de la vente et substitution dans les droits de l’acquéreur, ainsi qu’en son expulsion et l’obtention de dommages et intérêts.

Sa demande est rejetée par la Cour d’appel, qui estime que seule la date d’échange des consentements est à prendre en compte. Par ailleurs, la levée d’option ainsi que l’acte authentique de vente étant postérieurs à l’échéance du pacte, le recours du bénéficiaire n’est pas recevable.

La Cour de cassation casse cette décision. Elle rappelle que l’obligation pour le propriétaire de donner préférence au bénéficiaire intervient lorsqu’il décide de vendre le bien. Cette décision est formulée lors de la signature de la promesse unilatérale. Par conséquent, le recours du bénéficiaire est fondé.

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Sources et références juridiques :
Article 1123 du code civil
Arrêt de la Cour de cassation du 6 décembre 2018 n° 17-23.321
 

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