Qui peut bénéficier de l’exonération de taxe sur la plus-value ?

Lorsqu’un propriétaire vend un logement qui ne constitue pas sa résidence principale, il est soumis à la taxation de l’éventuelle plus-value réalisée. Cependant, sous certaines conditions il peut en être exonéré.

Le principe de plus-value taxable

Lorsqu’un particulier vend un bien, qu’il s’agisse d’un immeuble bâti ou d’un terrain, la plus-value qu’il réalise est par principe soumise à taxation, sauf si le bien représente sa résidence principale au jour de la cession.

Si la transaction concerne une résidence secondaire vendue dans l’objectif d’acheter une résidence principale, la contribuable peut également bénéficier d’une exonération de taxe sur la plus-value.

Les cas de vente d’une résidence secondaire sans taxation de la plus-value

Le Code général des impôts prévoit que, par exception, la taxation de la plus-value ne s’applique pas pour la première cession d’un logement avec ses éventuelles dépendances lorsqu’il ne s’agit pas de sa résidence principale dans les conditions cumulatives suivantes :

  • Il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, personnellement ou par personne interposée, au cours des 4 années précédant la cession
  • Il emploie les sommes perçues pour l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte (dès l’achèvement ou l’acquisition si elle est antérieure) à son habitation principale

Attention, seules les sommes réaffectées à l’achat de la nouvelle résidence principale seront exonérées.

  • L’acquisition ou la construction du nouveau logement constituant l’habitation principale doit intervenir dans un délai de 24 mois à compter de la cession.

Une application moins stricte des conditions pour bénéficier de l’exonération de taxe sur la plus-value ?

Une instruction administrative permet aux contribuables qui souhaitent acquérir leur future résidence principale au moyen d’un prêt relai réalisé avant d’avoir cédé leur logement, dès lors que toutes les autres conditions sont remplies, de bénéficier de cette exonération.

Les conditions sont les suivantes :

  • La cession du logement a lieu à compter du 1er février 2012.
  • La mise en vente du logement doit être antérieure à l’acquisition de l’habitation principale.
  • La cession du logement intervient dans un délai normal après l’acquisition du logement affecté à la résidence principale (ce délai normal est au maximum d’un an).

Un récent arrêt de la Cour administrative d’appel de Nantes a limité la portée de l’exonération dans le cas d’un particulier n’ayant pas respecté strictement l’ordre des différentes transactions.

Attention aux délais pour bénéficier de l’exonération

Pour bénéficier de l’exonération de taxation sur la plus-value issue de la vente d’une résidence secondaire, le prix de la cession doit être effectivement réutilisé pour l’acquisition ou la construction de la résidence principale. L’affectation du prix de cession peut être justifié par le remboursement anticipé de l’emprunt concernant l’acquisition, la construction de la résidence principale ou le remboursement du prêt relais.

La Cour administrative d’appel de Nantes a considéré que l’instruction se bornait à reprendre les dispositions légales sans en donner une interprétation différente. A ce titre, elle a appliqué la taxation de la plus-value à un particulier ayant acquis sa nouvelle résidence principale avant de mettre en vente sa résidence secondaire, considérant qu’il n’avait pas directement réutilisé le capital issu de la vente pour acheter sa résidence principale.

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Sources et références juridiques :
Article 150 U II 1° bis et 3° du code général des impôts
BOI – RFPI – PVI – 10 – 40 – 30 – 20130923
Cour administrative d’appel de Nantes du 18 février 2019 n°17NT02048

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