L’indemnité d’occupation pour maintien dans les lieux du locataire sans droit ni titre

Après la résiliation d’un bail, suite à sa non-reconduction ou à une décision judiciaire, le locataire qui reste dans les lieux sans autorisation du bailleur devient un occupant sans droit ni titre. Le propriétaire est donc en droit d’obtenir une indemnité d’occupation, juridiquement différente d’un loyer.

Même si l’occupant continue de payer le montant du loyer, le bailleur ne doit plus lui remettre une quittance de loyer, au risque de reconduire le bail, mais un reçu d’indemnité d’occupation.

Maintien dans les lieux d’un locataire, comment calculer l’indemnité d’occupation ?

Cette indemnité peut être fixée par les parties, ou par un juge lorsque qu’aucun accord n’est trouvé.

Elle est destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local. Les charges locatives viennent s’ajoutent à l’indemnité d’occupation et les droits du locataire ou de l’occupant ne sont pas les mêmes que ceux qui s’appliquent dans le cadre d’un bail d’habitation.

Qui doit verser l’indemnité d’occupation ?

L’occupant sans droit est exclusivement redevable de cette indemnité envers le propriétaire du bien.

En cas de poursuite d’une occupation par des colocataires dont le bail a expiré, une clause du bail peut prévoir que la solidarité pour le paiement du loyer se poursuit pour l’indemnité d’occupation.

Les époux occupants sont tous deux redevables de l’indemnité lorsque le bien constitue le logement de la famille.

L’indemnité d’occupation judiciaire

L’indemnité d’occupation judiciaire correspond à la somme mensuelle que l’occupant sans droit ni titre est condamné par un juge à payer au bailleur, au cas où il ne quitterait pas les lieux.

Elle correspond au loyer courant, majoré d’une pénalité et du montant des charges.

L’indemnité d’occupation est-elle soumise aux règles d’indexation des loyers ?

Le 4 juillet 2017, la Cour de cassation a rendu un avis à ce sujet.

Un tribunal de grande instance lui a demandé si l’indemnité d’occupation due par le locataire suite à la résiliation de son bail pouvait faire l’objet d’une indexation basée sur un indice déterminé dans le contrat de bail.

La Cour considère que cette question relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond.

Elle précise que les juges peuvent évaluer librement le montant de l’indemnité due par un occupant sans droit ni titre et que conformément au principe de la réparation intégrale, ils sont en mesure de l’assortir des modalités qu’ils estiment nécessaires, notamment une indexation.

Références juridiques :
Cass., avis, 4 juillet 2017 n°17-70.008

Partager cet article surShare on FacebookTweet about this on TwitterEmail this to someonePrint this page