Quand est due l’indemnité d’éviction pour un bail commercial ?

La propriété commerciale est un élément fondamental du statut des baux commerciaux. Elle permet au locataire de bénéficier d’un droit au renouvellement de son bail. Lorsque le bailleur souhaite donner congé en fin de bail, il doit alors payer au locataire une indemnité d’éviction.

L’indemnité d’éviction, une limite au congé du bailleur

Cette indemnité est liée à la propriété commerciale. Le bailleur qui donne congé avec refus de renouvellement du bail doit offrir au locataire évincé une indemnité liée au préjudice subi.

L’indemnité d’éviction doit couvrir l’intégralité du préjudice causé. Elle est généralement évaluée par un expert dans le cadre d’une procédure judiciaire et correspond à la valeur vénale du fonds ou à la valeur du droit au bail, si celle-ci est supérieure.

Si l’éviction entraîne la disparition pure et simple du fonds, c’est à dire la perte totale de clientèle, l’indemnité doit correspondre à la valeur de remplacement du fonds.

En revanche, si l’exploitation du fonds peut se poursuivre dans des locaux équivalents, parce que la clientèle est attachée au locataire, c’est une indemnité de déplacement qui est due.

Comment évalue-t-on l’indemnité d’éviction ?

L’indemnité principale

Cette évaluation est complexe. En pratique, il est fréquemment fait recours à un expert afin d’évaluer le plus précisément possible le préjudice du preneur.

Il n’y a pas de méthode légale d’évaluation. La loi précise seulement que l’indemnité comprend, entre autre, la valeur marchande du fonds de commerce, ainsi que les éventuels frais de déménagement et de réinstallation, les frais et droits de mutation liés à un fonds de cette valeur, sauf à prouver que le préjudice est moindre.

Il faut alors définir la valeur de fonds de commerce. Plusieurs méthodes peuvent être prises en compte. Il est possible de se baser sur le montant du chiffre d’affaires ou encore du résultat, c’est-à-dire sur le bénéfice réalisé par l’exploitation du fonds.

La valeur du droit au bail est aussi recherchée. Elle correspond à la perte financière du bénéfice du bail pour le preneur.

Les indemnités accessoires

De manière accessoire, il est tenu compte de l’ensemble du préjudice, notamment, les éventuels frais de déménagement, le trouble commercial, les indemnités de licenciement, les frais de réinstallation, la perte du stock etc…

Le droit au maintien dans les lieux pour le locataire

Le locataire qui peut prétendre à l’obtention d’une indemnité d’éviction a le droit de se maintenir dans les lieux jusqu’à l’obtention de cette indemnité, ce qui garantit l’effectivité du paiement.

Pendant cette occupation, les parties sont tenues de respecter les droits et obligations du bail. Cependant, la contrepartie de l’occupation n’est plus un loyer mais une indemnité d’occupation.

Les exceptions au paiement de l’indemnité d’éviction

Plusieurs cas permettent au bailleur de ne pas renouveler le bail sans être tenu de payer une indemnité au preneur :

  • Lorsqu’il justifie d’un motif grave et légitime imputable au locataire. Lorsqu’il s’agit de l’inexécution d’une des obligations du locataire ou l’absence d’exploitation du fonds sans raison sérieuse et légitime. Le bailleur doit préalablement mettre en demeure, par voie d’huissier, le preneur de cesser cette infraction.
  • Lorsque l’immeuble doit être démoli totalement ou partiellement parce qu’il est insalubre, ou que son état ne permet pas une occupation sans danger.

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Références juridiques :
Article L145-28 du code de commerce
Article L145-14 du code de commerce
Article L145-17 et suivants du code de commerce

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