Nouvelle obligation d’information du locataire en cas d’expulsion

Depuis le 1er juin 2017, un décret impose aux huissiers de justice de procéder à la remise d’un document d’information au locataire d’un bail d’habitation vide ou meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il lui délivre une assignation en résiliation du bail. Cette nouvelle obligation vient s’ajouter aux éléments de procédure obligatoires dans le cadre d’une expulsion.

Les étapes d’une procédure d’expulsion d’un locataire

Une procédure d’expulsion d’un locataire comprend plusieurs étapes.

L’expulsion désigne l’exécution par un huissier d’une décision de justice qui impose à un occupant de libérer son logement. Cette procédure est généralement la conséquence d’impayés de loyers, mais peut aussi être mise en oeuvre en cas de sous-location sans autorisation ou de troubles de voisinage.

Les étapes d’une expulsion

Une procédure d’expulsion doit suivre des étapes strictement encadrées par la loi, sous peine d’être illégale. Elle est différente selon qu’une clause résolutoire figure ou pas dans le contrat de bail. Il est fortement conseillé de prévoir ce type de clause dans un contrat de bail, afin de faciliter sa résiliation en cas de non paiement des loyers.

Expulsion en cas de bail avec clause résolutoire

  1. La résiliation du contrat de bail : cette étape doit intervenir avant toute procédure d’expulsion. Elle peut être obtenue en application de la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.
  2. Le commandement de payer : si le locataire ne paie plus ses loyers, ce commandement doit lui être adressé par acte d’huissier.
  3. Respect des délais : le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour combler son retard ou demander au tribunal d’instance de son domicile, un délai de paiement supplémentaire.
  4. A l’issue du délai de 2 mois ou du délai accordé par le juge, le propriétaire peut saisir en référé le tribunal d’instance afin de demander au juge de prononcer l’expulsion du locataire.

Expulsion sans clause résolutoire

La procédure est différente quand le bail n’inclut pas de clause résolutoire.

  1. L’assignation : le bailleur assigne le locataire par acte d’huissier auprès du tribunal d’instance, afin de demander la résiliation du bail. C’est au juge de décider la résiliation du contrat de bail, selon la gravité de la faute du locataire. En cas d’impayé de loyer, le locataire peut bénéficier d’un délai de paiement.
  2. Le commandement de quitter les lieux : si le juge résilie le bail et prononce l’expulsion du locataire, le propriétaire lui adresse par huissier un commandement de quitter les lieux. Celui-ci dispose alors d’un délai de deux mois pour quitter le logement.
  3. La demande de délai : le locataire peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour demander à bénéficier d’un délai supplémentaire avant de quitter le logement. Le juge apprécie alors sa situation personnelle (personne âgée, famille avec enfants, locataire ayant des problème de santé…) pour accorder ce délai, qui peut aller de 3 mois à 3 ans.

Les modalités d’information par l’huissier en cas d’expulsion d’un locataire

L’huissier est tenu de remettre un document en main propre au locataire ou à défaut de le déposer dans sa boîte aux lettres par pli séparé de l’avis de passage concernant l’assignation.

Ce document précise les informations relatives à l’audience, à savoir :

  • La date
  • L’horaire
  • Le lieu

Il doit correspondre à un modèle type que les services décentralisés de l’Etat mettent à disposition des huissiers par l’intermédiaire des chambres départementales des huissiers de justice.

Une obligation visant à mieux informer le locataire expulsé

D’une part, le décret précise que ce document vise à donner une plus grande information au locataire sur la procédure à venir et sur l’importance de sa présence à l’audience.

D’autre part, cela permet au locataire d’avoir la possibilité de déposer une demande d’aide juridictionnelle et de saisir les acteurs qui contribuent à la prévention des expulsions locatives, tout cela avant l’audience.

La mise en oeuvre de l’expulsion

Une fois que les délais et recours sont expirés, l’expulsion doit être réalisée uniquement les jours ouvrables entre 6h et 21h, par un huissier de justice qui n’a pas d’obligation d’avertir le locataire avant son arrivée. En cas de refus ou d’absence du locataire, l’huissier peut demander l’intervention de la police ou de la gendarmerie pour procéder à l’expulsion.

Les sanctions en cas de non respect de la procédure d’expulsion

Si le propriétaire ne respecte pas les différentes étapes de la procédure et expulse de force son locataire, il commet un délit d’expulsion illégale. Instauré par la loi Alur de 2014, ce délit est constitué par le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’Etat, à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contraintes.

Attention, l’auteur d’une expulsion illégale risque une peine allant jusqu’à 3 ans de prison et 30 000 euros d’amende.

Références juridiques :
Décret n°2017-923 du 9 mai 2017
Article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution

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