Agents immobiliers : les erreurs à éviter pour acquérir un bien sous mandat

Un agent immobilier a interdiction d’acheter un bien pour la vente duquel il est mandaté. Ce principe découle de l’article 1596 du Code civil, applicable à tout mandataire ou professionnel interposé. Par ailleurs, le code de déontologie, auquel les professionnels de l’immobilier sont désormais soumis, leur impose de veiller à «ne pas se trouver en conflit d’intérêts» avec leurs mandants.

Cependant, plusieurs décisions récentes des tribunaux ont validé l’achat d’un bien faisant l’objet d’un mandat de vente, par une personne liée à l’agent immobilier, malgré l’interdiction légale d’achat par une personne interposée.

A quelles conditions un agent immobilier peut-il acheter le bien qu’il est chargé de vendre ?

Un arrêt de la Cour de cassation de 2014 a validé l’achat d’un bien immobilier par un salarié négociateur de l’agence. Dans ce cas, celui-ci achetait le bien pour lui-même et non pas pour le compte de son employeur.

Une seconde décision datant de 2015 a également validé l’achat d’un logement par un négociateur salarié d’une agence mandatée pour la vente. Il est précisé dans la décision qu’il n’était pas lui-même chargé de traiter la vente du bien et que l’acquisition été réalisée à titre personnel.

Concernant l’achat d’un bien immobilier par une société

Un arrêt récent de mai 2017 porte sur la vente d’un bien détenu en mandat par une agence. La vente a ensuite été conclue au profit d’une seconde société, qui s’est substituée à l’acquéreur initial.

Le vendeur a demandé la nullité de la vente car cette seconde société disposait d’un établissement situé à la même adresse que l’agence immobilière. Selon lui, cet état de fait caractérisait une interposition de personne, la seconde société servant uniquement de prête-nom à l’agence mandatée.

Les tribunaux (cour d’appel et cour de cassation) ont confirmé la décision des juges de fond, selon laquelle il n’y avait pas interposition, les deux sociétés ayant des sièges distincts.

Vers un assouplissement des conditions d’achat d’un bien immobilier par un professionnel ?

Il ressort de ces différentes jurisprudences que les tribunaux semblent désormais laisser une plus large capacité d’appréciation aux juges du fond dans l’interprétation des faits dans les litiges liés à l’acquisition d’un bien immobilier par un professionnel. L’application de l’article 1596 du Code civil semble de moins en moins stricte, notamment en ce qui concerne les cas d’interposition.

Nos conseils d’expert pour acheter un bien immobilier sur lequel vous détenez un mandat

Dans une telle situation, ne serait-ce que par prudence et déontologie professionnelle, il semble préférable de dénoncer votre mandat avant de vous porter acquéreur d’un bien immobilier.

En règle générale, les tribunaux restent vigilants vis à vis de cette pratique et vérifient jusqu’aux détails les liens qui unissent des personnes morales lorsque l’une d’elle est mandataire et l’autre acquéreur. Si l’acquéreur d’un bien immobilier est une société différente de la société mandataire, les juges regarderont notamment leurs éventuels liens de gérance. Ils pourront également vérifier une éventuelle interposition entre personnes morales, au travers de l’identité de leurs dirigeants notamment.

Si vous envisagez de vous porter acquéreur d’un bien en tant que personne physique, par ailleurs mandatée pour la vente, l’interdiction d’acheter s’appliquera à vous-même ou à toute personne physique ou morale de substitution. L’identification d’un « homme de paille », appréciée par les juges en cas de suspicion, résultera d’éventuels liens intimes, amicaux ou économiques entre vous et celui-ci. Les liens de capital ou de gestion seront également étudiés.

 

Références :
Arrêt de la Cour de cassation du 18 juin 2014 n° 13-18.010
Arrêt de la Cour de cassation du 15 octobre 2015 n° 13-28.255
Arrêt de la Cour de cassation du 18 mai 2017 n° 16-14972

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