Quelle est l’obligation d’information et de conseil du liquidateur judiciaire ?

La responsabilité des mandataires de justice est régie par les règles de la responsabilité civile délictuelle, voire pénale. Le mandataire de justice, mandaté par une juridiction, ne contractualise pas avec les débiteurs ou créanciers. Sa responsabilité n’est pas de nature contractuelle, comme nous allons le voir dans cette jurisprudence.

A quelles conditions le liquidateur judiciaire commet-il une faute ?

Le juge commissaire à la liquidation de la société Anthelme ordonne la vente de gré à gré de ses biens immobiliers au profit de la société Silvere.

L’ordonnance est rendue sur présentation :

  • D’une requête à fin d’autorisation de vendre présentée par le notaire,
  • D’un protocole d’accord (signé par les représentants de chacune des sociétés) conditionné à agrément sur requête
  • De la copie d’un chèque provenant du chéquier de la société Silvere.

Aucun recours n’est exercé contre l’ordonnance. Elle acquiert alors force de chose jugée, et est définitive notamment sur la désignation de l’acquéreur.

La société Silvere ne signe pas l’acte authentique de vente. Elle estime que le liquidateur a commis une faute dans l’organisation de la vente. Selon elle, le liquidateur n’a pas attendu :

  1. L’expiration du délai de recours des tiers contre les permis de construire
  2. Ni l’obtention d’un certificat de non-recours des tiers avant de solliciter de l’acquéreur qu’il formalise au juge commissaire son offre ferme et avant de conclure la vente auprès du juge commissaire sans solliciter de délai supplémentaire

Le mandataire de la société Anthelme ainsi que le liquidateur judiciaire assignent l’acquéreur en paiement du prix de vente.

Le liquidateur n’est tenu à aucune obligation d’information et de conseil vis-à-vis de l’acquéreur

La Cour d’appel constate :

  • Que le liquidateur a manqué à son devoir d’information de l’acquéreur sur le risque de formaliser une offre définitive d’acquisition avant l’expiration du délai de recours des tiers contre les permis de construire obtenus et avant que les permis de construire soient définitifs,
  • Qu’il a empêché l’acquéreur de pouvoir renoncer à présenter une offre ferme d’acquisition jusqu’à l’expiration du délai de recours des tiers.

Le liquidateur forme un pourvoi.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel. En effet lors de la vente de gré à gré de l’immeuble d’un débiteur en liquidation judiciaire, le liquidateur n’est pas tenu d’une obligation d’information et de conseil à l’égard de l’acquéreur.

Qui est responsable vis-à-vis de l’acquéreur en cas de vente amiable lors d’une liquidation judiciaire ?

Dans le cadre d’une vente amiable accordée par le juge commissaire suite à une mise en liquidation judiciaire du propriétaire du bien à vendre, il arrive que vous, agent immobilier, soyez intermédiaire.

Vous êtes l’intermédiaire entre le propriétaire et l’acquéreur. Le liquidateur, lui, doit vendre les biens appartenant au propriétaire débiteur pour réaliser un actif puis payer les créanciers.

Il n’a donc aucune mission d’intermédiation ni de négociation et par conséquent aucune obligation d’information et de conseil vis-à-vis de l’acquéreur. Par contre, c’est votre obligation première !

Si vous intervenez dans le cadre d’une opération de liquidation, vous restez le seul responsable, professionnellement, du défaut d’informations envers l’acquéreur.

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Références juridiques :
Cass. 3ème civ, 21 décembre 2017, n°16-20.675
Cass. Com ,4 mai 2017, n°15-27.899

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