Les restrictions sur les locations de tourisme sont-elles conformes aux dispositions de la Cour de justice de l’UE ?

Dans un arrêt du 15 novembre 2018, la Cour de cassation a statué sur l’application de la réglementation française pour les locations touristiques.

Cette décision a conduit la Cour française à renvoyer à la Cour de justice de l’Union Européenne l’appréciation de la conformité de cette réglementation interne en lien avec la Directive européenne dite « services », dont l’interprétation a été utilisée par un propriétaire pour contester l’application du droit français.

Locations touristiques : que dit la réglementation française ?

Le code de tourisme prévoit que toute personne qui propose à la location un meublé de tourisme doit avoir, au préalable, rédigé une déclaration auprès du maire de la commune concernée.

Pat ailleurs, le code de la construction et de l’habitation soumet le changement d’usage des locaux d’habitation à autorisation préalable dans certaines communes. Les communes soumises à cette réglementation sont celles de plus de 200 000 habitants.

La loi ALUR ajoute que le fait de louer un local meublé à des fins touristiques constitue un changement d’usage, sauf si le logement constitue la résidence principale du loueur.

Sinon, une location est dite touristique si elle remplit les critères suivants :

  • Le local loué meublé est destiné à l’habitation,
  • Cette location se fait de manière répétée,
  • Les locations se font pour de courtes durées,
  • Les locataires sont une clientèle de passage qui n’élit pas domicile dans le logement.

Comment interpréter l’avis de la Cour de justice de l’Union Européenne à propos des locations touristiques ?

Le propriétaire d’un logement loué via un site internet pour des locations de courte durée s’est vu assigné par le procureur de la République. Il a été condamné à payer une amende et que soit ordonné un retour du bien à un usage d’habitation.

En effet, ce propriétaire n’avait pas fait les démarches nécessaires afin de transformer l’usage de son bien en professionnel.

Le propriétaire conteste la décision de la Cour d’appel ayant fait droit à la demande du procureur.

Selon lui, cette décision a été prise en violation du principe de primauté du droit de l’Union Européenne pour deux raisons :

  1. Il considère que la Cour d’appel n’a pas établi que la réglementation française en question était justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général.
  2. Il ajoute qu’elle ne démontre pas non plus en quoi l’objectif poursuivi ne pouvait pas être réalisé par une mesure moins contraignante comme l’exige la Directive Européenne.

Les règles Européennes qui peuvent s’appliquer à la location saisonnière

La Directive Européenne prévoit que les Etats membres ne peuvent subordonner l’accès à une activité de service et son exercice à un régime d’autorisation si certaines conditions ne sont pas remplies. Le régime d’autorisation doit reposer sur certains critères. Ils doivent notamment être :

  • Non discriminatoires,
  • Justifiés par une raison impérieuse d’intérêt général,
  • Proportionnels à l’objectif d’intérêt général invoqué,
  • Clairs et non ambigus,
  • Objectifs,
  • Rendus publics à l’avance,
  • Transparents et accessibles.

Le propriétaire considère que le critère de proportionnalité n’est pas valable car des mesures moins contraignantes pourraient être mises en place comme, par exemple, en limitant les nuitées proposées à la location ou avec une imposition spécifique.

Selon lui, les notions de locations « répétées », de « courte durée », ou encore de « clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » ne sont pas suffisamment clairs et objectifs.

De plus, il estime que les arguments très généraux d’objectifs de « mixité sociale », de « caractéristiques des marchés locaux », ou encore de la « nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements » ne sont ni clairs ni objectifs.

Concernant les critères de publicité et transparence, il précise que, selon lui, les conditions de délivrance des autorisations étant déterminées par chaque conseil municipal et non par la loi, ces critères ne sont pas remplis.

Dès lors que la CJUE aura répondu à la Cour de cassation sur cette réglementation interne, le litige pourra être tranché.

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Références juridiques :
Arrêt de la Cour de cassation du 15 novembre 2018 n° 17-26.156
Directive dite « services » 2006/123/CE du 12 décembre 2006
Articles L631-7 et L 651-2 du code de la construction et de l’habitation
Articles L3241-1 et D 324-1-1 du code du tourisme

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