Loi ASV : nouvelles règles pour les charges des résidences-services

La loi relative à l’adaptation de la société au vieillissement du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis et apporte des modifications notamment en ce qui concerne les résidences services.

Avec ces nouvelles dispositions, la mention « services individualisés » est remplacée par « services individualisables », ce qui permet d’isoler les montants correspondants des charges de copropriété.

La règlementation antérieure à la loi de 2015

La règle applicable avant l’application de la loi dite ASV du 28 décembre 2015 permettait de distinguer les prestations individualisées et les services spécifiques.

A noter : les copropriétés dont le règlement a été publié avant le 29 mai 2016 restent soumises à l’ancienne règlementation. Le syndic doit inscrire, tous les ans, à l’ordre du jour de l’assemblée, la mise en conformité du règlement de copropriété avec la règlementation, sur ce point.

Les services spécifiques

La loi prévoyait que le règlement de copropriété pourrait étendre l’objet d’un syndicat de copropriétaires à la fourniture de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d’aide ou de loisirs.

Ces prestations pourraient être procurées en exécution d’une convention conclue avec des tiers.

Les charges relatives à ces services spécifiquement créés étaient, alors, réparties conformément aux charges communes en fonction de l’utilité que ces services présentaient à l’égard de chaque lot et ce sans tenir compte de leur utilisation réelle.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les prestations individualisées

Les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété. En effet, à ce titre, il est tout à fait valable de les facturer en fonction de la consommation réelle qui en est faite.

Le régime des résidences services applicable à ce jour

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ASV intervenue le 29 juin 2016, les nouvelles copropriétés constituant des résidences service, dont le règlement de copropriété est déclaré à partir de cette date, sont régies par le nouveau régime.

Les services spécifiques fournis ne peuvent être individualisés puisqu’ils bénéficient par nature à l’ensemble des résidents. Les charges relatives à ces services sont réparties en fonction de l’utilité objective qu’elle présente pour les copropriétaires.

Les services non individualisables

Les catégories de services non individualisables sont les suivantes :

  • L’accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs,
  • La mise à disposition d’un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complétée par des moyens techniques, permettant d’assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et la surveillance des biens,
  • Le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés.

Ces services doivent être fournis en exécution de conventions conclues avec des tiers.
Ces frais constituent des charges. C’est le syndic qui est habilité à les recouvrer en tant que représentant du syndicat des copropriétaires.

La notion d’utilité objective et le recouvrement des charges correspondantes

Un arrêt de la Cour de cassation du 29 novembre 2018 rejette les demandes de copropriétaires souhaitant se soustraire au paiement des charges liées aux conventions de restauration et aux conventions hôtelières dans la copropriété.

En l’espèce, des copropriétaires souhaitant vendre leurs lots et ayant reçu une opposition du syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges impayées, saisissent la justice afin d’obtenir la mainlevée de l’opposition.
Ils n’avaient pas réglé les charges liées aux prestations hôtelières et de restauration.

Selon eux, ces frais ne peuvent pas être considérés comme des charges car le règlement de propriété n’a pas été modifié pour que le recouvrement de ces frais soit mis à la charge du syndicat.

D’autre part, ils reprennent le règlement indiquant que ces frais sont à la charge des occupants de l’immeuble. Ils avancent que leurs lots ne sont pas occupés et donc considèrent que les prestations ne présentent aucune utilité objective pour leurs lots.

La Cour de cassation confirme la décision de la cour d’appel aux motifs que les prestations en question étaient indiquées dans le règlement de copropriété et qu’il n’était pas nécessaire que celui-ci soit modifié pour que le syndicat ait qualité pour le recouvrement des frais afférents.

D’autre part, elle rappelle que l’utilité de ces services pour chaque lot doit être regardée de façon objective indépendamment de l’utilité effective par les copropriétaires.
La Cour considère que l’interprétation du règlement de copropriété qui indique que les prestations sont fournies aux occupants de l’immeuble reste à l’appréciation souveraine des juges du fond. En l’espèce, les juges n’ont pas retenu l’occupation effective et ont considéré que les demandeurs étaient redevables de ces charges.

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Sources et références juridiques :
Articles 41-1 à 41-5 anciens de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557 applicable du 16 juillet 2006 au 30 décembre 2015
Articles 41-1 à 41-7 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557 en vigueur
Articles 39-2 du décret du 17 mars 1967 n°67-223
Arrêt de la Cour de cassation du 29 novembre 2018 n°17-27.526

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