Pourquoi la loi Carrez ne s’applique-t-elle pas aux maisons individuelles ?

La loi Carrez oblige à mentionner précisément la superficie de certains biens vendus en copropriété. Si la superficie n’est pas mentionnée dans l’acte de vente, celui-ci peut être annulé. Si la mesure est inexacte, l’acheteur peut demander une baisse de prix proportionnelle à l’erreur, lorsque la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte.

A quels biens immobiliers s’applique la loi Carrez ?

La loi Carrez impose de mentionner dans un acte de vente la superficie d’un bien d’habitation. Cette règle ne s’applique qu’à l’immobilier détenu en copropriété, ce qui exclut de fait les maisons individuelles. Attention, même certaines maisons gérées en copropriété peuvent ne pas être concernées.

La loi Carrez définit les règles de calcul de la superficie d’un logement

Le calcul permettant de mesurer la superficie d’un bien selon la loi Carrez concerne les ventes de lots en copropriété dont la surface est supérieure à 8 m². Elle s’applique aux superficies des planchers et des locaux fermés et couverts, dont elle déduit les cloisons intérieures et les murs extérieurs, les cages d’escalier, les gaines et embrasures de portes et fenêtres. Sont exclues du calcul de superficie en loi Carrez les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètres, les loggias, balcons, terrasses, garages, jardins et caves.

La loi Carrez, des garanties non applicables aux maisons individuelles

Cette mesure, destinée à protéger les acquéreurs en cas de déclaration erronée du vendeur d’un bien immobilier, concerne uniquement les biens détenus en copropriété. Ces dispositions exclut donc certains biens immobiliers, ce qui ne procure pas à tous les acheteurs les mêmes garanties.

En effet, ces dispositions ne s’appliquent pas aux maisons individuelles, dont la superficie n’est pas une mention obligatoire de la promesse de vente ou de l’acte notarié. La loi précise uniquement, si la surface est mentionnée dans les actes, que le vendeur doit « délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat ». Le vendeur dispose par ailleurs de la liberté d’ajouter une clause excluant toute garantie de superficie, rendant irrecevable tout recours de l’acheteur devant les tribunaux.

Pourquoi le champ d’application de la loi Carrez se s’étend-il pas aux maisons individuelles ?

Le Ministère du Logement répond à cette question avec les arguments suivants :

  • la loi Carrez prévoit que toute promesse de vente, tout contrat constatant ou réalisant la vente d’un lot de copropriété ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot,
  • même s’il existe des maisons individuelles en copropriété, cette loi s’applique essentiellement aux logements en immeuble collectif, pour lesquels la notion de prix au m² a un sens commercial,
  • la valeur d’une maison individuelle porte tant sur le bâti que sur le terrain; Par conséquent, une erreur sur la surface du bâti ne justifie pas mécaniquement une baisse correspondante du prix.

Le législateur a donc considéré comme inopportune la création d’une telle obligation pour les ventes de maisons individuelles, qui s’ajouterait au coût des nombreux états et diagnostics déjà imposés.

Référence :
Rép. min. n° 98321 : JOAN Q, 14 mars 2017, p. 2242

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