Loi ELAN : Quelles sont les nouvelles règles applicables au contrat de VEFA ?

La loi ELAN a renforcé la liberté contractuelle liée au contrat de vente en l’état future d’achèvement (VEFA). Elle permet à l’acquéreur de décider de procéder lui-même à certains travaux. D’autre part, elle apporte des précisions relatives à la garantie d’achèvement.

Les travaux laissés à la charge de l’acquéreur

Une forte demande tendait, depuis plusieurs années, à permettre plus de souplesse dans la VEFA. Elle avait notamment aboutit à une proposition de loi en novembre 2011. Cette loi visait à créer un nouveau contrat de vente en l’état futur d’inachèvement, permettant de vendre un logement « prêt à finir » ou « brut de béton ».

La loi ELAN a pris en compte cette volonté de la pratique. Elle a créé la possibilité d’insérer dans le contrat de VEFA une clause permettant à l’acquéreur de se réserver certains travaux.

Les modalités pratiques de cette nouvelle possibilité

En pratique, le contrat préliminaire peut prévoir qu’en cas de conclusion de la vente, l’acquéreur se réserve l’exécution de travaux de finition ou d’installation d’équipements, qu’il se procure par lui-même.

L’acquéreur dispose d’un délai, fixé contractuellement, lui permettant de changer d’avis et de laisser le constructeur effectuer ces travaux. Dans ce cas, le vendeur est tenu d’exécuter ou de faire exécuter ces travaux aux prix et conditions mentionnées au contrat préliminaire.

Les mentions contractuelles obligatoires

Le contrat doit comporter une clause obligatoire en caractères apparents. Il doit stipuler que l’acquéreur accepte:

  1. La charge des travaux,
  2. Le coût,
  3. Les responsabilités résultant de ces travaux.

Ces derniers devront notamment être réalisés après livraison.

Le contrat préliminaire doit quant à lui indiquer les précisions suivantes :

  • Le prix du local réservé, avec la précision du prix de vente convenu, du coût des travaux décrits et chiffrés par le vendeur et du coût total de l’immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux.
  • Le délai pendant lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision.

Ces dispositions sont en attente de décret précisant leurs conditions d’application, notamment quant à la nature des travaux dont l’acquéreur peut se réserver l’exécution.

La garantie financière d’achèvement

En outre, la loi ELAN apporte des précisions sur ses contours. Elle précise que l’évènement déclencheur de cette garantie est la défaillance financière du vendeur caractérisée par l’absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

En pratique, le garant peut faire désigner en justice un administrateur ad hoc. Ce dernier dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage et a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Réputé constructeur, l’administrateur ad hoc dispose d’une assurance couvrant sa responsabilité. De plus, sa rémunération est à la charge du garant.

Seul le garant appelé par l’acquéreur peut exiger le paiement du solde du prix par l’acquéreur et ce, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure collective.

Un décret en conseil d’Etat déterminera les conditions d’application de ces dispositions, notamment concernant la nature de la garantie financière.

>> Pour vos activités de transaction, gestion locative ou syndic, retrouvez nos classes virtuelles spéciales immobilier

Sources et références juridiques :
Article 75 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 n°2018-1021
Articles L261-10-1, L261-11.e et L261-15 du code de la construction et de l’habitation

Partager cet article surShare on FacebookTweet about this on TwitterEmail this to someonePrint this page