Loi ELAN : quels sont les critères de décence d’un bien loué en colocation ?

La colocation peut être contractualisée par un bail commun à tous les colocataires, mais aussi par plusieurs baux distincts. Dans ce dernier cas, les règles spécifiques de décence ont été assouplies par la loi ELAN.

Les conditions de la colocation avec plusieurs baux

La Loi du 6 juillet 1989 précise que la colocation formalisée par plusieurs baux distincts est considérée, juridiquement, comme une division de logement. A ce titre, le bailleur est tenu de respecter certaines règles de décence.

Le code de la construction et de l’habitation applicable à ces types de baux prévoit que les locaux privatifs doivent être pourvus :

  • D’une installation d’alimentation en eau potable,
  • D’une installation d’évacuation des eaux usées,
  • D’un accès à la fourniture de courant électrique

Cette obligation est difficile à remplir en pratique.

Surface et volume minimum sont applicables, même pour une colocation

Avant l’entrée en vigueur de la loi Elan, chaque partie privative (souvent la chambre) louée dans le cadre d’une colocation sous forme de plusieurs baux, devait respecter une superficie et un volume habitable respectivement supérieurs ou égaux à 14m² et à 33m3.

Depuis le 24 novembre 2018, le nouveau texte déroge à ces dispositions et prévoit que pour ces baux, la surface et le volume habitable des locaux privatifs doivent désormais mesurer au moins respectivement, 9m² et 20 m3.

Cela devrait avoir pour effet de permettre à un plus grand nombre de bailleurs d’opter pour une colocation formalisée par plusieurs baux. Toutefois, les chambres doivent toujours disposer d’une alimentation en eau potable et d’une évacuation des eaux usées, ce qui peut nécessiter des travaux.

La décence du logement loué en colocation

Concernant la décence et la délivrance du bien par le bailleur, il est tenu compte de l’ensemble des éléments et équipements et pièces du logement, et non de la seule chambre, partie privative.

D’autre part, la loi ELAN a ajouté une obligation renforcée de délivrance, applicable à tous les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Elle prévoit que le bien soit exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites et qu’il réponde à un critère de performance énergétique minimal. Un décret devra intervenir pour déterminer ce critère, ainsi que le calendrier de la mise en œuvre qui sera échelonnée.

 

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Sources et références juridiques :
Articles 6 et 8-1 de la Loi du 6 juillet 1989 n° 89-462
Articles L 111-6-1 et L111-6-1-1 du code de la construction et de l’habitation

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