Loi Elan : la nouvelle obligation d’étude géotechnique

La loi Elan rend désormais obligatoire l’étude géotechnique pour le vendeur d’un terrain, qui doit la fournir et l’annexer à la promesse de vente. L’application de cette obligation est limitée à certaines zones géographiques.

L’étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente, puis au titre de propriété du terrain.

Quelles sont les zones géographiques concernées par l’étude?

L’étude géotechnique devra être réalisée avant la vente. Les zones concernées sont les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

La loi Elan prévoit que ces zones soient définies par un arrêté des ministres chargés de la construction et de la prévention des risques majeurs. Cependant, aucun délai n’est prévu pour la promulgation de cet arrêté.

Ne sont pas comprises dans le champ d’application de cette obligation, les ventes de terrain destinés à la construction lorsqu’elles interviennent dans des secteurs où il n’est pas possible de réaliser des maisons individuelles au regard des règles d’urbanisme.

Quels actes sont concernés ?

La vente de terrain non bâti

L’étude géotechnique est due pour la vente de terrain non bâti mais constructible.

Par ailleurs, elle est annexée au compromis, ou à défaut, à l’acte authentique de vente. Lorsqu’il s’agit d’une vente publique, elle est annexée au cahier des charges.

Par la suite, elle a vocation à rester annexée au titre de propriété du terrain et à suivre les mutations successives de celui-ci.

La construction d’immeubles d’habitation

Cette étude doit aussi être transmise par le maître d’ouvrage aux constructeurs avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d’œuvre d’un ou plusieurs immeubles d’habitation ou mixtes ne comportant pas plus de 2 logements.

Ces contrats doivent préciser que les constructeurs ont reçu un exemplaire de l’étude géotechnique fournie par le maître d’ouvrage. Dans le cas échéant, que les travaux qu’ils s’engagent à réaliser ou pour lesquels ils s’engagent à assurer la maîtrise d’œuvre intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque de mouvement de terrain concerné.

Pour ces contrats, le constructeur est tenu :

  • Soit de suivre les recommandations de l’étude géotechnique qui prend en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment.
  • Soit de respecter les techniques particulières de construction définies par voie réglementaire.

Lorsque l’étude géotechnique indique l’absence de risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le constructeur n’est pas tenu par cette obligation.

Ces dispositions sont en attente de la promulgation d’un décret en Conseil d’Etat. Ce décret viendra définir les modalités de réalisation de cette étude géotechnique. Il précisera, notamment, son contenu et sa durée de validité ainsi que les contrats qui ne seront pas soumis à cette obligation en raison de la nature ou de l’ampleur limitée du projet.

 

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Sources et références juridiques :
Article 68 de la Loi ELAN du 23 novembre 2018 n° 2018-1021
Articles L112-20 à L112-25 et article L231-2 c du code de la construction et de l’habitation

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