La loi Hoguet s’applique-t-elle entre 2 professionnels de l’immobilier ?

Les agents immobiliers sont soumis aux dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970.

Cette loi pose des règles strictes et d’ordre public relatives aux personnes qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur le bien d’autrui notamment la vente d’immeubles, la location ou encore la gestion.

Le formalisme du mandat pour l’agent immobilier

Le règles du mandat de droit commun n’imposent pas de formalisme. Le mandat peut être donné verbalement. La loi Hoguet impose un mandat écrit au professionnel de l’immobilier. La sanction en cas de non-respect de cette règlementation est la nullité relative du contrat.

Quelques éléments imposés par la loi Hoguet :

  • Un mandat préalable

Le mandat doit être conclu préalablement à toute négociation ou engagement pour le compte du client. La notion de négociation n’est pas précisément définie par les textes. En effet, il peut sembler prudent d’obtenir un mandat avant toute publicité et toute visite du bien.

  • Les honoraires de l’agent immobilier

Le formalisme strict de la loi Hoguet prévoit que le mandat comporte le montant des honoraires ainsi que la partie qui en a la charge. Un mandat ne précisant pas ces indications encourt la nullité.

  • Plusieurs mentions obligatoires

Le mandat doit comporter l’identité du mandant, ainsi que celle du mandataire avec de nombreuses précisions quant à son identité commerciale (numéro de RCS, nom ou dénomination sociale etc…) ainsi que plusieurs mentions spécifiques (numéro de carte professionnelle, chambre de commerce et d’industrie territoriale de délivrance de la carte professionnelle, nom et adresse de la garantie financière etc…). Cependant un mandat mal rédigé risque de ne pas être valable et de priver l’agent de son droit de rémunération.

L’objet du mandat doit être indiqué, c’est-à-dire la mission de l’agent immobilier. Le prix du bien, en cas de vente, doit être précisé.

  • La durée du mandat

Parmi les nombreuses mentions obligatoires dont l’absence entraîne la nullité du mandat, figure la durée de celui-ci.

En effet, un mandat sans limitation de ses effets dans le temps est nul.

Position de la Cour de cassation : quel formalisme entre 2 professionnels ?

Dans un récent arrêt, la Cour de cassation a été saisie sur la question de l’application de la loi Hoguet concernant un mandat entre un notaire et un agent immobilier.

En l’espèce, un notaire ayant un mandat de vente, signe un sous-mandat avec un agent immobilier afin de le missionner dans la recherche d’un acquéreur.

Par la suite, l’agent immobilier assigne le notaire en paiement de sa rémunération.

  • La demande du notaire

Le notaire conteste, considérant que le sous-mandat qu’il a rédigé ne comportait pas les mentions obligatoires de la loi Hoguet, et donc que l’agent immobilier ne pouvait pas prétendre à un droit à honoraires. Selon lui, les dispositions de la loi Hoguet trouvent à s’appliquer à ce sous-mandat, conclu entre deux professionnels.

De plus, il rappelle que c’est uniquement aux conventions de rémunération conclues entre agents immobiliers que la loi Hoguet n’est pas applicable.

  • La position de la Cour de cassation

La Cour rappelle que le notaire a donné un sous mandat en sa qualité de représentant des vendeurs, et elle confirme la décision de la cour d’appel, retenant que dans les rapports entre le notaire et l’agent immobilier, tous deux professionnels de l’immobilier, les dispositions de la loi Hoguet et son décret d’application n’étaient pas applicables.

Il en découle que lorsque deux professionnels de l’immobilier signent un accord ou un sous-mandat, celui-ci n’est pas tenu de respecter les conditions de la loi Hoguet pour être valable et applicable.

 

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Sources et références juridiques :
Arrêt de la Cour de cassation du 9 janvier 2019 n°17-27.841
Loi Hoguet du 2 janvier 1970 n°70-9
Décret du 20 juillet 1972 n°72-678

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