Maîtrisez-vous les conditions particulières pour bien rédiger vos compromis ?

Qu’est-ce qu’un compromis ? Il s’agit d’un avant-contrat, c’est à dire un acte préparatoire à la vente, contenant les obligations réciproques des parties et les conditions de leur engagement à vendre ou à acheter un bien immobilier. Le compromis permet notamment de fixer le prix du bien vendu, les conditions générales et particulières auxquelles se fait la vente, les conditions suspensives, ainsi que la date butoir à laquelle l’acte de vente doit être signé.

Il est important de bien le distinguer d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse unilatérale d’achat.

Les conditions suspensives et clauses d’usage, des notions clés pour l’agent immobilier

Pour protéger les vendeurs et acquéreurs, il est d’usage de mentionner dans le compromis de vente des conditions suspensives. Si l’une d’elles ne se réalise pas, la vente sera caduque.

Parmi les conditions suspensives fréquemment mentionnées figurent notamment l’obtention d’un prêt bancaire, l’absence de servitude ou l’absence d’inscription hypothécaire. Cette liste n’est pas exhaustive et il est crucial de bien maîtriser la notion de clauses particulières pour bien conseiller ses clients.

Les clauses qui permettent de garantir la réalisation de la vente

Certaines clauses peuvent également être mentionnées dans le compromis de vente pour garantir la concrétisation de l’acte de vente définitif : clause pénale, versement d’un dépôt de garantie, clause de substitution…

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La clause de substitution, qu’est-ce que c’est ?

Il s’agit d’une clause du compromis par laquelle l’acquéreur se réserve la faculté de se substituer à toute personne physique ou morale de son choix dans l’accomplissement de l’opération, par exemple au profit d’une SCI en cours de constitution au jour du compromis.

Cette clause doit être acceptée par le vendeur, il n’est pas possible de la lui imposer. Si l’acquéreur initial se substitue à un autre acquéreur, ce dernier bénéfice-t-il aussi d’un droit de rétractation ?

Le droit de rétractation de l’acquéreur substitué

Suite à la signature d’un compromis de vente, l’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. Sachez que l’acquéreur substitué bénéfice également de ce délai de rétractation. S’il se rétracte, l’acquéreur initial devra quant à lui rester engagé, par une clause expresse du compromis.

La vente d’un bien loué

Le congé pour vente

Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son bien libre de toute occupation, alors qu’un bail d’habitation nue est en cours, il n’a pas d’autre solution que de délivrer à son locataire un congé pour vente dans les formes et délais prévus par la loi.

Il faudra alors, le cas échéant, inclure une condition suspensive de non exercice par le locataire de son droit de préemption.

Le bien est vendu avec le locataire

Il est indispensable de faire un point sur l’état locatif du bien afin d’informer au mieux l’acquéreur.

  • Vérifiez les conditions du bail
  • Annexez le bail et ses annexes au compromis
  • Insérez une clause dans le compromis

L’information de l’acquéreur

Votre obligation d’information est double :

  • Une obligation très large de vérifier les éléments relatifs au bien présenté à l’acquéreur
  • Une obligation d’information et de conseil envers l’acquéreur

La clause doit être particulièrement précise. Elle doit détailler la situation exacte, les conséquences et les risques auxquels s’expose l’acquéreur.

A cette double condition, l’acquéreur achète en toute connaissance de cause. Votre responsabilité peut donc être écartée, car à défaut de respecter vos obligations, vous risquez de perdre vos droits à honoraires et d’être condamné à verser des dommages et intérêts au client lésé.

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Références juridiques
Article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
Article L271-1 du code de la construction et de l’habitation,
Article L312-16 de code de la consommation

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