Attention à la majoration en cas de non restitution du dépôt de garantie !

Le propriétaire qui loue son bien peut exiger le versement d’un dépôt de garantie. Celui-ci doit alors être mentionné dans le contrat de location. Le montant du dépôt ne doit pas dépasser 1 mois de loyer, hors charges.

La loi ALUR a modifié le mode de calcul de la majoration du dépôt de garantie en cas de non restitution de la part du bailleur dans les délais légaux.

La majoration de 10% en cas de non restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, que lorsque le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais légaux, il est redevable d’une majoration.

Le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour restituer le dépôt de garantie versé à la signature du bail, à compter de la date de restitution des clés par le locataire.

Ce délai est réduit à un mois lorsque l’état des lieux d’entrée et de sortie du locataire sont identiques. En d’autres termes, lorsqu’il n’y a aucune dégradation imputable au locataire, le bailleur dispose d’un mois après la remise des clés pour restituer le dépôt de garantie.

Avant la loi ALUR, à défaut de restitution dans les délais prévus, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire portait intérêt au taux légal au profit du locataire, après arrêté des comptes. C’était donc le montant dû au locataire qui était pris en compte pour le calcul des intérêts.

Depuis la loi ALUR, la restitution qui n’a pas lieu dans les délais légaux, est majorée d’une somme égale à 10% du loyer mensuel, hors charges. Cette majoration s’ajoute pour chaque période mensuelle commencée en retard. Elle n’est, cependant, pas due lorsque le défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse.

On peut constater que, dans cette nouvelle version, on ne tient pas compte du montant restant dû pour le calcul de la majoration, celle-ci étant un pourcentage du loyer peu importe les sommes restant à restituer au locataire.

La question de la constitutionnalité de cette majoration

La Cour de cassation a saisi le Conseil constitutionnel d’une question prioritaire de constitutionnalité sur ce sujet.

La requérante ayant saisi la Cour de cassation considérait que ces dispositions n’étaient pas constitutionnelles pour les raisons suivantes :

  • D’une part, elle considérait que ces dispositions étaient contraires au principe de proportionnalité et d’individualisation des peines car la majoration est automatique et indépendante des sommes dues.
  • D’autre part, la majoration ne tient pas compte du préjudice réellement subit par le locataire, et à ce titre méconnait, selon elle, le droit de propriété.

Le Conseil constitutionnel rappelle la jurisprudence constante de la Cour de cassation selon laquelle cette majoration de 10% du loyer ne se cumule pas avec les intérêts au taux légal prévu par l’article 1153 du code civil.

L’objectif du législateur est repris par le Conseil constitutionnel qui précise que le législateur a entendu compenser le préjudice lié au défaut ou retard de restitution du dépôt de garantie et favoriser un règlement rapide des contentieux.

Le Conseil indique que la majoration est en lien direct avec le préjudice car le montant du loyer mensuel forme le plafond du dépôt de garantie et il est tenu compte de la durée du préjudice du locataire.

Il en découle, selon le Conseil, que cette majoration a un caractère indemnitaire et non pas de sanction ou punition, donc le droit de propriété n’est pas atteint.

Ces dispositions sont donc déclarées conformes à la Constitution.

 

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Sources et références juridiques :
Article 22 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462
Décision du Conseil constitutionnel du 22 février 2019 n°2018-766 QPC

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