Où faut-il mentionner la surface loi Carrez d’un lot de copropriété ?

La loi Carrez du 18 décembre 1996 a inséré dans la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, une obligation pour le vendeur d’un lot de copropriété. Celui-ci doit indiquer à l’acquéreur la superficie du bien vendu. La loi Carrez concerne toutes les ventes de biens en copropriété d’une surface au moins égale à 8 m2, c’est-à-dire les appartements, les locaux commerciaux ou professionnels, les chambres de service de plus de 8 m2 et certaines maisons ou pavillons en copropriété horizontale.

Les conditions du mesurage Carrez

Le vendeur doit fournir l’information concernant la superficie du bien au stade de l’avant contrat, dans le compromis et dans l’acte de vente lui-même.

Il s’agit d’une mention obligatoire dont l’absence peut entraîner l’annulation de la vente. L’acquéreur peut dans ce cas intenter une action en nullité de la vente dans le délai d’un mois à compter de la signature de l’acte authentique.

Cette obligation étant d’ordre public, l’acquéreur ne peut pas y renoncer par avance.

Par ailleurs, cette règle ne s’applique qu’à l’immobilier détenu en copropriété, ce qui exclut de fait les maisons individuelles.

Le calcul de la superficie Carrez

Il s’agit de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cage d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

L’obligation d’indiquer la superficie ne concerne pas :

  • Les lots de cave,
  • Le garage,
  • L’emplacement de stationnement,
  • Les lots ou fraction de lot d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés.

L’erreur de mesurage

En cas de superficie réelle supérieure à celle exprimée dans l’acte, aucun supplément de prix peut être appliqué.

Lorsqu’au contraire la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut faire une demande visant à faire supporter au vendeur une diminution du prix proportionnelle.

Cette demande doit intervenir dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique de vente.

Le cas du congé du bailleur

Lorsque le logement est loué en bail d’habitation, le bailleur qui souhaite vendre doit notifier un congé au locataire, valant offre de vente. La question s’est posée de savoir si ce congé devait remplir les conditions de mesurage.

La Loi SRU du 13 décembre 2000 a ajouté une mention claire. Elle précise que l’obligation d’indication de la superficie ne s’applique pas au congé pour vente.

L’indifférence du certificat de mesurage

Un arrêt de la Cour de cassation du 22 novembre 2018 applique strictement les textes. Elle permet par ailleurs de constater que l’indication du mesurage dans un autre document est sans effet.

En l’espèce, la superficie du lot de copropriété n’a pas été indiqué dans le compromis. Cependant l’acquéreur a signé un document appelé « certificat de mesurage » avec une mention « pris connaissance ».

La Cour de cassation a censuré la décision de la cour d’appel qui avait considéré que l’information pouvait avoir lieu dans un additif de même valeur juridique.

Elle rappelle que seul l’acte authentique doit mentionner la superficie. Dans le cas contraire, l’acquéreur est en droit d’invoquer la nullité de l’acte pour défaut de mention de la superficie dans le compromis.

 

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Sources et références juridiques :
Article 46 de la Loi du 10 juillet 1965 n°65-557
Articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967 n° 67-223
Article 15 de la Loi du 6 juillet 1989 n°89-462
Arrêt de la Cour de cassation du 22 novembre 2018 n°17-23.366
 

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