A quelles conditions l’usage d’un lot de copropriété peut-il être modifié ?

En principe, il est possible de changer l’usage d’un lot de copropriété. Lorsque le changement porte sur la transformation d’un local accessoire en logement d’habitation, il peut être réalisé librement.

Pour les autres cas, il existe plusieurs limites à prendre en compte.

Vérifier le règlement de copropriété

La destination de l’immeuble est fixée par le règlement de copropriété. Cette destination peut être formulée de manière générale pour l’ensemble de l’immeuble.

Parfois, certains usages sont interdits par le règlement, mais l’ensemble des autres usages sont autorisés. C’est le cas, par exemple, d’un règlement excluant toute activité nécessitant une réception de clientèle.

Il est essentiel de commencer par vérifier ce règlement lorsqu’on envisage de changer l’usage d’un lot.

Vérifier le respect du standing de l’immeuble

L’atteinte à la destination de l’immeuble peut résulter, non pas d’une violation du règlement de copropriété, mais d’un usage non conforme au standing de l’immeuble, qui peut être mentionné dans le règlement de copropriété.

Ainsi, bien que l’usage d’habitation du lot ne soit pas précisément exclu, il peut résulter d’une configuration des lieux qui ne respecterait pas le standing de l’immeuble.

Changement de destination d’un lot de copropriété : que dit la jurisprudence ?

Etudions un arrêt de la Cour de cassation portant sur l’achat d’un lot de copropriété à usage de cave. Dans ce cas, le nouveau copropriétaire avait transformé la cave en habitation pour la mettre ensuite en location.

Dans cette espèce, le syndicat de copropriétaires a assigné le copropriétaire en remise en état des lieux. La Cour d’appel a fait droit à sa demande, mais le copropriétaire s’est pourvu en cassation. Son pourvoi a été rejeté.

La Cour a retenu que le règlement de copropriété indiquait que les occupants devaient notamment respecter les règlements d’hygiène.

Elle précisait aussi qu’un logement peut être donné à bail dès lors qu’il dispose d’ouvertures, même en partie haute. Cependant, même si cette condition était remplie, elle ne rendait pas pour autant le « logement » conforme au caractère « bourgeois » de la copropriété précisé dans le règlement. Par ailleurs, cette copropriété comportait uniquement de grands appartements.

L’ensemble de ces éléments permettent à la Cour de considérer que le changement d’usage opéré porte atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires. En conclusion il constitue une violation du règlement de copropriété.

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Références juridiques :
Arrêt de la Cour de cassation du 6 septembre 2018 n°17-21.172

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