En cas de non conformité d’un logement au RSD, quels sont les risques ?

Par principe, un logement doit respecter les prescriptions du Règlement sanitaire départemental (RSD). Elles se rapprochent de celles relatives à la décence et concernent tous les locaux à usage d’habitation. C’est le maire qui est chargé de l’application du RSD sur le territoire de sa commune.

Hors RSD, il existe différents niveaux d’habitat dégradé, de la non-décence à l’habitat indigne, en passant par l’insalubrité ou le péril.

Tout bailleur doit fournir au locataire un logement décent, qu’il soit loué vide ou meublé. Cette obligation concerne la résidence principale du locataire.

La primauté du RSD ou de la réglementation sur le logement décent n’est pas toujours facile à établir, nous allons voir dans le cas de jurisprudence ci-dessous comment les juges l’apprécient.

Le RSD prime-t-il sur le décret du logement décent ?

Par acte notarié du 14 avril 2010, Mr Fabrice vend à la SCI de Lima un appartement d’une superficie de 13,49 m². Le logement est loué par la suite.

Le 29 octobre 2010, le service communal d’hygiène et de santé informe la SCI de Lima qu’à la suite de sa visite des lieux, il a été constaté que la pièce principale est d’une superficie inférieure à 9 m². En effet, une superficie inférieur à 9 m² est contraire au règlement sanitaire départemental, bien que le volume total du logement, supérieur à 20 m3, respecte le minimum imposé.

La SCI de Lima est donc priée de faire cesser sans délai toute occupation du logement. Le 25 mai 2011, elle est mise en demeure par arrêté préfectoral de faire cesser l’occupation des lieux en tant qu’habitation.

La SCI de Lima assigne l’agent immobilier au remboursement de la commission versée. Concernant le vendeur et le notaire, elle les assigne à l’annulation de la vente.

Des dispositions du RSD plus rigoureuses

Les dispositions du règlement sanitaire départemental ne sont pas abrogées par le décret du logement décent, qui les rend au contraire plus rigoureuses.

La Cour d’appel rejette donc la demande du vendeur, qui contestait la décision prise en première instance, favorable à la SCI. Elle annule également la vente et condamne l’agent immobilier au remboursement de la commission perçue.

La Cour condamne le notaire et l’agent immobilier à rembourser le prix de vente à l’acquéreur, au motif du manquement à leur obligation de conseil, sans lesquels la SCI ne se serait pas porté acquéreur du logement.
Cette faute les oblige à réparer le préjudice subi par l’acquéreur.

Tous forment un pourvoi en cassation.

La Haute Cour confirme l’annulation de la vente au motif :

  • Que le bien vendu était loué et qu’en achetant le logement, l’acquéreur entendait disposer de la pleine propriété du bien comprenant la possibilité de le mettre en location,
  • Qu’il s’agissait d’une qualité essentielle de la chose vendue qui était entrée dans le champ contractuel et qui avait été déterminante de son consentement,
  • Que la SCI n’avait pas la qualité de professionnel de l’immobilier et que son erreur sur cette qualité essentielle du logement était excusable. En réalité le consentement de l’acquéreur a été vicié,
  • Que les dispositions du règlement sanitaire départemental ne sont pas incompatibles avec celles du décret sur le logement décent qui n’abroge pas ledit règlement, elles sont même plus rigoureuses.

Par contre, elle casse la décision de condamnation en garantie du notaire et de l’agent immobilier. En effet, en cas d’annulation de la vente, la restitution du prix perçu à laquelle le vendeur est condamné, en contrepartie de la restitution de la chose par l’acquéreur, ne constitue pas un préjudice indemnisable.

Votre obligation de vérifier toutes les conformités : RCP, RSD, PLU

Vendre un bien qui n‘est pas conforme à sa destination et/ou à son usage, sans avoir réalisé les vérifications nécessaires permettant d’assurer la validité de l’acte de vente, constitue une faute du professionnel de l’immobilier. Il manque à son obligation d’information et de conseil.

L’agent immobilier doit s’assurer que le bien vendu répond au projet de l’acquéreur.

Au mieux, vous risquerez une action en remboursement de la commission que vous avez reçue en cas d’annulation de la vente. Mais vous risquez également la mise en cause de votre responsabilité professionnelle ainsi que votre responsabilité délictuelle en raison des fautes commises dans l’exercice de votre mission.

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Références juridiques :
Cass.Civ 3ème, 3 mai 2018, n°17-11.132 et 17-14.090

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