Quelles sont les limites de l’obligation de vérification du notaire ?

Les obligations du notaire, garant de la sécurité juridique des transactions, sont lourdes. S’il commet une erreur matérielle ou manque à son devoir de conseil, le vendeur ou l’acquéreur en subit directement les conséquences. Pour autant, les tribunaux ne mettent pas en cause la responsabilité du notaire à la légère. Jusqu’où peut-il se tromper ? Cette jurisprudence nous indique l’interprétation des tribunaux en cas de production de faux documents par le vendeur.

Un notaire peut-il être tenu responsable de la production de faux et usage de faux d’un vendeur ?

Les époux Eymard ont acquis de la société Julien un immeuble en l’état futur d’achèvement.

Le vendeur a fait état de la souscription d’une assurance dommages-ouvrage et a remis au notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique de vente, une attestation d’assurance.

Cette attestation d’assurance, annexée à l’acte notarié, s’est révélée être un faux.

Le dirigeant de la société Julien est déclaré coupable de faux et usage de faux, et condamné à indemniser les acquéreurs.

Les époux Eymard assignent également le notaire en responsabilité civile et indemnisation.

La responsabilité du notaire est engagée seulement s’il existe des éléments de nature à faire naître un doute

La Cour d’appel condamne le notaire à indemniser les acquéreurs au motif qu’afin de vérifier la véracité des déclarations du vendeur quant à la souscription des assurances obligatoires, le notaire s’est borné à se faire remettre une attestation de l’assureur prétendu. Bien qu’en apparence valide, il aurait dû se livrer à des diligences complémentaires pour s’assurer de sa réalité.

Le notaire forme un pourvoi.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel au motif que de telles diligences ne s’imposaient au notaire qu’en présence d’éléments, que la Cour d’appel n’a pas relevés, de nature à faire naître un doute sur l’existence et l’étendue des assurances obligatoires.

En tant qu’agent immobilier en cas de doutes, vérifier vos documents !

L’agent immobilier a une obligation générale d’information : il doit informer et s’informer.

A plusieurs reprises, les juges de la haute cour ont rappelé que l’agent immobilier n’est pas tenu de vérifier l’exactitude des documents émanant d’un autre professionnel, comme une assurance. Sauf s’il est relevé des éléments de nature à faire naître un doute sur l’existence et l’étendue des assurances obligatoires.

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Références juridiques :
Cass. 1re civ., 27 juin 2018, n°17-18.582

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