Le bailleur doit fournir à son locataire un bien conforme à l’utilisation prévue

Aussi évident que cela puisse sembler, la loi impose au bailleur de délivrer le logement, c’est-à-dire de le mettre à la disposition du locataire. Cette obligation suppose tout d’abord que le bailleur remette les clés permettant l’accès au logement. Elle n’est totalement réalisée que lorsque le locataire est en capacité d’utiliser normalement le bien et ses accessoires indispensables, ainsi que tout ce qui est nécessaire à sa jouissance, tel que prévu dans le contrat.

Cette obligation est générale et entraîne plusieurs conséquences pratiques.

La délivrance du propriétaire : obligation et exonération

L’obligation légale

Les articles 1719 et 1720 du code civil prévoient que le propriétaire a l’obligation de délivrer le bien objet du contrat de location. Il s’agit de sa principale obligation liée à ce contrat, elle est fondamentale.

Cette obligation générale entraîne pour le bailleur plusieurs actions nécessaires et notamment :

  • La remise des clés,
  • La remise au locataire d’une chose en bon état de réparation de toute espèce,
  • La délivrance des accessoires du bien loué,
  • La délivrance d’un bien dont la consistance correspond à celle indiquée dans le contrat,

Les causes d’exonération

Le bailleur peut s’exonérer de cette obligation en justifiant d’une force majeure ne lui permettant pas de délivrer le bien au preneur.

Une fois que l’évènement qualifié de force majeure est passé le bailleur doit faire le nécessaire pour respecter ses obligations.

D’autre part, cette notion de force majeure n’empêche pas le bailleur de faire toutes les recherches nécessaires pour s’assurer de pouvoir remplir son obligation de délivrance.

Par exemple, si un locataire commercial n’est pas autorisé à exercer une activité par les règles d’urbanisme, le bailleur est responsable pour défaut de délivrance, il aurait dû vérifier ces dispositions avant de signer le contrat.

La clause selon laquelle le locataire prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance, tant au stade de l’entrée en jouissance que pendant le cours du bail.

La délivrance pendant le cours du bail

L’obligation de délivrance se caractérise par la fourniture initiale du bien, mais aussi par la suite, en cours de bail, par l’exécution par le bailleur de toutes les réparations et tous les entretiens qui n’incombent pas au locataire. Le bailleur ayant remis les clés, n’est pas exonéré de l’obligation de délivrance par la suite, et doit rester vigilant sur le maintien en état du bien.

Un arrêt récent de la Cour de cassation vient rappeler l’ampleur de cette obligation pendant le cours du bail.

En l’espèce, un bailleur a été condamné à faire des travaux dans le local loué, pour défaut de délivrance. Le bien est, ensuite, vendu par adjudication. Le jugement condamnant aux travaux est annexé au cahier des charges de la vente. Ainsi l’acquéreur était informé de cette mesure.

Le vendeur demande au juge que l’acquéreur soit condamné solidairement à effectuer les travaux.

Ce dernier se pourvoi en cassation, rappelant que, selon lui, la vente ne transfert pas à l’acquéreur la charge des travaux incombant au vendeur.

La Cour de cassation rejette sa demande. Elle précise que cet acquéreur est tenu, depuis la date d’acquisition, d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, et que ce seul état de fait justifie sa condamnation à payer.

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Sources et références juridiques :
Arrêt de la Cour de cassation du 21 février 2019 n°18-11.553
Articles 1719 et suivants du code civil

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