Terrain pollué : quelles sont les obligations d’information du vendeur et de l’agent immobilier ?

Le droit français offre à l’acquéreur plusieurs voies d’action lui permettant d’être indemnisé ou d’obtenir l’annulation de l’acte de vente, lorsqu’il a acquis un terrain s’avérant ultérieurement pollué.

Quand l’acquéreur découvre une pollution du sol après la vente, il peut engager une action en garantie des vices cachés contre le vendeur dans un délai de deux ans suivant la découverte de cette pollution. Cependant, les tribunaux peuvent en décider autrement dans certaines situations.

L’information de l’acquéreur en cas de pollution du terrain acheté

En 1992 et 1993, la Société ODILON vend à la Société EVENT deux terrains issus de la division de plus grandes parcelles.

Ces terrains font partie d’un site industriel sur lequel a été exercée une activité de fabrication de systèmes de freinage automobile et ferroviaire de 1892 à 1999. Ils comptaient des installations classées pour la protection de l’environnement.

En 2010, lors d’une opération de réaménagement, la Société EVENT découvre l’existence d’une pollution du sol des terrains acquis.

Elle assigne alors la Société ODILON en réparation des préjudices subis. Mais aussi au manquement d’obligation d’information et de remise en état du vendeur.

Dans quel cas le vendeur est-il soumis à l’obligation d’information ?

Dès lors que l’installation classée n’est pas implantée sur les terrains cédés, le vendeur n’est pas soumis à l’obligation d’information.

La Cour d’appel rejette donc la demande en réparation aux motifs que :

  • il n’est pas démontré que les terrains cédés étaient le siège d’une installation classée, soumise à autorisation ou d’une installation connexe,
  • aucune des installations classées implantées sur le site industriel n’avait été exploitée sur les terrains cédés,
  • il n’est pas établi qu’une installation est de nature, par sa proximité ou sa connexité, à modifier les dangers ou inconvénients de l’installation classée.

En désaccord avec cette décision, l’acquéreur forme un pourvoi en cassation.

La Haute Cour rejette le pourvoi aux motifs que :

  • lorsqu’une installation classée soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur,
  • l’installation classée doit être implantée, en tout ou partie, sur le terrain vendu ; qu’en l’espèce aucune des installations classées implantées sur le site industriel n’avait été exploitée sur les parcelles cédées,
  • si une pollution du sol avait bien été constatée dans le rapport de 2010, aucun des rapports produits postérieurement ne permettait d’établir avec certitude que cette pollution avait existé antérieurement ni de la rattacher à l’activité du vendeur,
  • le rapport n’excluait pas que des polluants en provenance d’autres sites à risques eussent été transportés par les eaux souterraines.

Le vendeur doit vous informer et vous devez informer l’acquéreur

Rappel : Dans le cadre d’une vente, l’obligation d’information pèse sur le vendeur et sur le professionnel de l’immobilier.

La loi oblige le vendeur à informer par écrit l’acquéreur d’un terrain sur lequel a été exploitée une installation classée. Pour cela, il faut que l’objet de la vente soit le ou les terrains sur lesquels l’exploitation a été effective, en tout ou partie.

Pour répondre à votre obligation d’information, il faut que cette information soit portée explicitement au compromis de vente avec la déclaration du vendeur, la copie de l’autorisation ou de l’enregistrement de l’installation faite auprès des services administratifs compétents.

Vous devez montrer que l’acquéreur a pris une décision libre et éclairée, en pleine connaissance de cause, afin de vous protéger de toute mise en responsabilité ultérieure.

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Sources et références juridiques :
Civ. 3e, 22 nov. 2018, n° 17-26.209

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