Les obligations du bailleur concernant la mise en conformité d’un bien

La mise en conformité d’un bien est une obligation du bailleur

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, le bailleur ne peut pas mettre à la charge du locataire les frais correspondant à la mise en conformité du bien loué, dès lors qu’ils concernent des réparations importantes imposées par la loi.

Le bailleur est donc tenu d’effectuer et de financer l’ensemble des travaux concernant :

  • les gros murs
  • les grosses voûtes
  • le rétablissement des poutres et couvertures entières
  • les digues et murs de soutènement
  • les clôtures en entier

Par ailleurs, les autres réparations peuvent revenir à la charge du preneur.

Le locataire peut imposer la réalisation de travaux au bailleur

Dans ce cas, un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation avait été émis par la commission de sécurité. Des travaux de mise en conformité avaient été prescrits par arrêté.

Le locataire exigeait du bailleur l’exécution des travaux ainsi qu’une indemnité d’éviction.

Dans certaines situations, l’absence de travaux conduit à la perte de la chose louée

La cour d’appel rejette ces demandes, confirmée par la Cour de cassation.

En effet, le bien s’est dégradé depuis plusieurs années et le locataire ne peut pas prouver avoir demandé au bailleur d’effectuer les réparations au fur et à mesure du bail.

Le montant des travaux demandés équivaut à la valeur vénale de l’immeuble.

Au vu de ces éléments, les juges considèrent qu’aucune faute dans l’exécution de ses obligations ne peut être retenue à l’encontre du bailleur. Ils en déduisent que le bail est résilié pour perte de la chose louée, sans aucun dédommagement pour les preneurs.

La perte de la chose louée entraîne la résiliation du bail sans dédommagement

Le locataire doit être vigilant durant le bail et mettre en demeure son bailleur d’effectuer les travaux qui lui incombent.
A défaut, si finalement les travaux s’avèrent indispensables à la poursuite du bail, mais que leur coût devient prohibitif, alors le bailleur peut être déchargé de ses obligations sur le fondement de perte de la chose louée, sans faute de sa part.

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Références juridiques :

Article R145-35 du Code de commerce
Arrêt de la Cour de cassation du 14 juin 2018 n° 17-15.426

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