Offre d’achat immobilier : à quoi les parties s’engagent-elles ?

La notion d’offre d’achat est importante dans le cadre de la mise en vente d’un bien pour connaître les conséquences juridiques qui y sont attachées.

Le code civil indique que l’offre comprend les éléments du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Les conditions d’une offre d’achat

Tout d’abord, l’offre d’achat doit être ferme. De plus pour engager les parties, il faut un réel accord entre elles sur la chose vendue et le prix envisagé, ou qu’il soit au moins déterminable.

De nombreux arrêts de la Cour de cassation prennent en compte le contenu de l’offre pour affirmer si celle-ci engage les parties en cas d’acceptation.

Par exemple, une offre comprenant une clause indiquant que les parties ne seront engagées qu’à la conclusion de l’avant contrat, n’engage pas les parties au stade de sa signature.

D’autre part, il a été reconnu qu’un vendeur pouvait refuser de signer un compromis comportant une condition suspensive de prêt. Cependant il est nécessaire que la promesse d’achat, qu’il avait contre-signé, ne mentionne aucunement les conditions de financement de l’achat.

La notion d’offre de vente dans le cadre d’un mandat d’entremise

Lorsqu’un agent immobilier signe avec un vendeur un mandat de vente ayant pour objet de trouver un acquéreur, et ne prévoyant pas que l’agence aura le pouvoir de signer tout acte au nom et pour le compte du vendeur, celui-ci n’est pas assimilable à une offre.

Il en découle que lorsque l’agence émet une publicité pour la vente du bien, cela ne peut être assimilé à une offre de vente. Ainsi, lorsqu’un candidat acquéreur se positionne et offre d’acheter le bien au prix et aux conditions du mandat, cela ne vaut pas vente parfaite. En effet, il n’y a pas accord sur la chose et le prix. De plus, la publicité de l’agence ne vaut pas offre de vente.

Les négociations entre les différentes parties

Un arrêt récent de la Cour de cassation rappelle qu’au cours d’une négociation, la vente n’est parfaite qu’en cas d’accord ferme des parties sur la chose et le prix.

Dans ce cas, un vendeur donne mandat de vente à un notaire. Le candidat acquéreur échange des courriels avec le notaire visant à négocier l’éventuel achat du bien. Le notaire établit, à la demande du notaire de l’acquéreur, un projet de compromis qui n’est pas signé par les parties.

Le candidat acquéreur émet une offre. Le notaire indique qu’il va la soumettre au vendeur et rappelle que celui-ci se réserve le droit d’examiner les conditions de cette offre.

Le candidat acquéreur agit en justice afin d’obtenir la vente forcée du bien.

La cour d’appel considère que le candidat acquéreur n’a reçu du notaire qu’un mail d’information et non une offre de vente. Il en a alors déduit qu’il n’y avait pas d’accord sur la chose et le prix. Le notaire n’ayant, selon elle, commis aucune faute en indiquant au candidat acquéreur que le vendeur ne donnait pas suite à la proposition d’achat.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et valide la décision de la cour d’appel.

D’autre part, elle considère que la décision de la cour d’appel est justifiée dans le sens ou elle condamne le candidat acquéreur à verser au vendeur des dommages et intérêts pour procédure abusive. En effet, il savait que son appel était voué à l’échec.

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Sources et références juridiques :
Arrêt de la Cour de cassation du 8 novembre 2018 n°17-22.660
Arrêt de la Cour de cassation du 12 février 2008 n° 06-21.709

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