Un copropriétaire doit-il payer les charges d’un logement inaccessible ?

Un récent arrêt de la Cour de cassation, qui peut sembler sévère, rappelle que le paiement des charges de copropriété est d’ordre public. Rien ne permet aux copropriétaires d’y déroger, même si le bien est inaccessible.

La faute du syndic ne permet pas l’exonération du paiement des charges

Des copropriétaires ont acheté un logement situé au dernier étage de l’immeuble. Depuis l’achat, l’accès à leur lot se fait par une voie intérieure de la copropriété voisine.

Suite à une décision de justice ultérieure, ils se sont vus interdire d’emprunter la voie d’accès par la copropriété voisine.

En assemblée générale, l’ensemble des copropriétaires refuse de procéder à un aménagement, aux frais de la copropriété, pour leur permettre d’accéder à leur lot.

Le syndic se voit alors attribuer un pouvoir afin d’obtenir de la copropriété voisine une servitude de passage dont l’entretien resterait à la charge des propriétaires du lot concerné. Cependant, le syndic ne peut justifier avoir donné suite à cette décision.

Le principe de l’exception d’inexécution ne justifie pas le non-paiement des charges

Les copropriétaires du lot inaccessible opposent le principe de l’exception d’inexécution au syndicat.

Ils considèrent qu’ils peuvent, à ce titre, refuser de payer les charges de copropriété. En effet, la copropriété est responsable des vices de construction empêchant l’accès à leur lot.

Dans sa décision, la Cour de cassation rappelle clairement l’obligation au paiement des charges. Elle précise notamment que le vice de construction de l’immeuble n’exempte pas les copropriétaires concernés de leur obligation au paiement des charges.

Une jurisprudence constante sur le paiement des charges de copropriété

En l’espèce, la Cour précise dans un arrêté de principe que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun.

Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont également à prendre en compte.

Plusieurs arrêts de la Cour de cassation vont dans le même sens. Ils ne permettent pas aux copropriétaires de ne pas payer les charges en cas de faute du syndic de copropriété, rappelant le caractère d’ordre public de l’obligation.

Le paiement des charges est lié à la propriété et non à l’occupation des lieux

A titre d’exemple, un arrêt de la Cour de cassation du 14 avril 2015 a refusé l’exception d’inexécution et précise que l’occupation, même fautive, du lot par le syndicat de copropriété ne fait pas obstacle à l’obligation au paiement des charges du propriétaire du lot.

Il en va de même lorsque les charges réclamées correspondent à des travaux qui n’ont pas été réalisés, selon une décision du 19 décembre 2007.

Un arrêt plus ancien, datant de 1995, avait même imposé le paiement des charges au copropriétaire d’un lot frappé d’un arrêté de péril et d’une interdiction d’habiter.
La Cour rappelle que l’obligation au paiement est liée à la propriété du lot et non à son occupation effective.

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Références juridiques :
Arrêt de la Cour de cassation du 13 septembre 2018 n°17-17.514
Arrêt de la Cour de cassation du 14 avril 2015 n° 13-17.648
Arrêt de la Cour de cassation du 19 décembre 2007 n° 06-21.012
Arrêt de la Cour de cassation du 17 mai 1995 n°93-16.624

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