Une Safer peut-elle préempter la vente d’un bien démembré ?

Un arrêt récent de la Cour de cassation vient rappeler les principes de la préemption par une société d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer).

Une Safer a pour objet d’acheter des biens agricoles ou ruraux pour les revendre à des agriculteurs, des collectivités, des établissements publics nationaux ou locaux ou des personnes privées dont les projets répondent à l’objectif de ses missions.

La loi donne aux Safer la possibilité de disposer d’un droit de préemption. Elles sont systématiquement informées des projets de vente par les notaires, pour pouvoir acheter à la place de l’acquéreur initial. Leur objectif est de revendre le bien à un autre acquéreur dont le projet répond mieux aux enjeux d’aménagement locaux.

Dans cet arrêt, nous allons voir le cas d’une préemption exercée par une Safer lors de la vente simultanée de la nue-propriété et de l’usufruit.

Comment préempter en cas de propriété démembrée ?

En l’espèce, les vendeurs cèdent simultanément l’usufruit à un acquéreur et la nue-propriété à un autre.

Le notaire a déclare les ventes à la Safer, sous la forme d’une « déclaration d’opération exemptée du droit de préemption » et non pas par une notification valant offre de vente.

La Safer intente un recours pour faire annuler les ventes et se substituer aux acquéreurs. La Cour d’appel fait droit à sa demande et la Cour de cassation est saisie de cette question.

Annulation de la vente ou substitution ?

Le défaut d’offre à la Safer entraîne l’annulation de la vente

La Cour de cassation a considéré que l’acte emportait vente, non pas de l’usufruit ou de la nue-propriété du bien concerné, mais celle des deux droits simultanément, de sorte que son objet était bien le transfert de la pleine propriété.

La position de la Cour s’applique bien que la vente soit consentie au profit de deux personnes distinctes. Elle précise d’ailleurs qu’elle était constatée dans un seul acte.

Selon elle, il n’y a pas lieu de rechercher d’intention frauduleuse, qu’il résulte de ces simples constatations que la vente était soumise au droit de préemption de la Safer.

Elle décide donc que la vente doit être annulée.

Le refus de substitution

Concernant la substitution, la Safer fait une demande, acceptée par la cour d’appel, de se substituer aux acquéreurs.

La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel sur ce point. Elle applique les textes et précise que le notaire avait envoyé une déclaration d’opération exemptée du droit de préemption et non pas une notification valant offre de vente.

La sanction pour cette absence de déclaration d’intention d’aliéner est la nullité de la vente avec des éventuels dommages et intérêts.

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Références juridiques :
Arrêt de la Cour de cassation du 31 mai 2018 n° 16-25.829
Article L412-12 du code rural et de la pêche maritime

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