L’acheteur refuse de signer l’acte authentique après signature du compromis, que faire ?

Le compromis de vente engage le vendeur et l’acheteur en garantissant la réalisation de la vente. Délai de rétractation, clauses suspensives, sinistre ou carence… Il existe plusieurs façons de mettre fin à la validité d’un compromis de vente avant que la transaction se concrétise, mais leurs conséquences sont différentes.

Nous allons voir dans le cas suivant comment les tribunaux apprécient l’indemnisation de l’agent immobilier, due en compensation.

Une indemnité peut être due à l’agent immobilier en cas de renoncement à l’acquisition

Une agence immobilière rédige un compromis de vente portant sur une maison. Cet avant-contrat prévoit une signature d’acte authentique de vente au plus tard au début du mois de juin 2012.

Le vendeur et l’acquéreur signent le compromis en mai 2012. Le délai SRU est notifié à l’acquéreur, lequel ne se rétracte pas de son engagement.

A la fin du mois de juin 2012, l’acquéreur informe qu’il renonce à son acquisition. L’agence immobilière assigne l’acquéreur en paiement de ses honoraires et, accessoirement, en paiement d’une indemnité compensatrice.

L’importance du compromis de vente

Un compromis signé valide l’accord définitif des parties sur la chose et sur le prix. Refuser de signer l’acte authentique ou ne pas se présenter au rendez-vous de signature de l’acte authentique constitue une faute.

La Cour d’appel rejette la demande de l’agence immobilière au motif qu’il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 6-1 de la loi Hoguet qu’aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue.

En conséquence, selon la Cour d’appel, l’agent immobilier ne peut, sous couvert de l’application d’une clause pénale, prétendre à une quelconque rémunération ou indemnité compensatrice.

L’agence immobilière forme un pourvoi en cassation.

La Haute Cour casse et annule l’arrêt d’appel aux motifs que :

  • La signature de la promesse de vente constitue un accord définitif sur la chose et sur le prix,
  • L’acquéreur ne peut, sans commettre une faute, refuser de la réitérer.
  • L’opération a été effectivement conclue, de sorte que ce refus ne peut avoir pour effet de priver l’intermédiaire de son droit à rémunération ou à indemnisation.

Le compromis signé engage les parties et signifie que la prestation est pleinement remplie

Selon la haute juridiction, l’avant-contrat qui constitue l’engagement définitif des parties fait naître le droit à honoraire ou à dédommagement de l’agent immobilier si l’une des parties refuse de conclure la vente.

Le refus de signer l’acte authentique de vente, par le vendeur ou l’acquéreur, constitue une faute.

Une grande nouveauté : La haute cour rappelle que l’acte écrit contenant l’engagement des parties, et auquel est subordonnée la rémunération de l’agent immobilier, n’est pas nécessairement un acte passé sous forme authentique !

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Sources et références juridiques :
Cass. 1ère civ. 10 oct. 2018, n° 16-21044
Article 6, I de la loi Hoguet

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