Comment appliquer la répartition des charges entre coindivisaires ?

La loi prévoit que l’ensemble des frais liés à un immeuble détenu en indivision doivent être répartis entre les coindivisaires, en proportion de leur part dans la propriété du bien. Dans le cas où un seul indivisaire occupe privativement le bien, une répartition différente peut être appliquée.

Les charges générales

Les charges générales sont liées à la conservation du bien indivis, c’est à dire à ce qui est nécessaire à son entretien général.

Ces charges ont vocation à être payées par tous les indivisaires, qu’ils occupent ou non le bien. Si un indivisaire prend en charge ce type de frais, il peut demander aux autres indivisaires le remboursement de leur quote-part, calculée au prorata de leur part indivise.

L’indemnisation d’un indivisaire ayant engagé des frais est prise en compte différemment selon la nature des frais. Voici la répartition appliquée par les juges de la Cour de cassation :

Répartition des dépenses d’amélioration entre indivisaires

Ce sont les dépenses permettant la valorisation du bien, mais qui ne lui sont pas indispensables. La Haute Cour considère que l’indemnisation liée à des dépenses d’amélioration financées par un seul indivisaire est fixée en tenant compte de l’augmentation de la valeur du bien, et non en fonction des dépenses réellement engagées.

Répartition des dépenses de conservation entre indivisaires

Ces dépenses sont nécessaires à la pérennisation du bien. La Cour de cassation décide que, pour ces dépenses, l’indemnité due à l’indivisaire ayant financé ces dépenses doit être calculée selon l’équité prenant en compte la dépense engagée et le profit subsistant.

Les charges liées à l’occupation privative

Ce sont les charges qui incombent en totalité à l’indivisaire qui bénéficie de la jouissance privative du bien détenu en indivision.

Par exemple, la jurisprudence considère que les charges de copropriété correspondant à l’entretien courant, à l’eau et au chauffage collectif de l’immeuble ne sont imputables qu’au seul coindivisaire occupant le logement à titre privatif.

Répartition de la taxe d’habitation entre coindivisaires

Sur ce point, la Cour de cassation s’est positionnée récemment, mettant cette taxe à la charge de l’ensemble de l’indivision.

Pourtant, à la lecture du code général des impôts (CGI), une autre interprétation aurait pu être retenue. En effet, l’article 1408 du CGI prévoit que la taxe d’habitation est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables.

Dans l’arrêt rendu le 5 décembre 2018, la Cour de cassation retient que le règlement de la taxe d’habitation avait permis la conservation de l’immeuble indivis. Elle ajoute que les charges afférentes à ce bien devaient être supportées par les coindivisaires proportionnellement à leurs droits dans l’indivision. Par ailleurs, le préjudice résultant de l’occupation privative était compensé par une indemnité.

Cette position peut sembler surprenante. En effet, on pourrait également considérer que l’indemnité d’occupation a vocation à couvrir l’ensemble des charges liées à l’occupation privative du bien.

En effet, la loi prévoit que l’indivisaire qui use et jouit privativement du bien est redevable de cette indemnité.

Dans tous les cas, il est nécessaire de retenir que, selon la Cour de cassation, la taxe d’habitation est à la charge de tous les coindivisaires, même dans le cas où l’un d’entre eux bénéficie d’une jouissance privative.

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Sources et références juridiques :
Article 815-13 du code civil
Arrêt de la Cour de cassation du 24 septembre 2014 n°13-18.197
Arrêt de la Cour de cassation du 12 décembre 2007 n°06-11.877
Article 1408 du code général des impôts
Arrêt de la Cour de cassation du 5 décembre 2018 n°17-31.189

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