Quelles conséquences pour le représentant du vendeur en cas de dol ?

Lorsqu’une vente est réalisée, il incombe au vendeur de donner des informations fiables sur la situation du bien. Si le vendeur se fait représenter par un tiers, celui-ci doit être vigilant quant aux déclarations du vendeur.

Les caractéristiques du dol

Le code civil prévoit que lorsqu’une partie au contrat pratique des manœuvres telles que sans celles-ci l’autre partie n’aurait pas contracté, alors le contrat encourt la nullité.

Depuis la réforme du droit des contrats de 2016, la loi apporte des précisions concernant les personnes dont peut provenir le dol.

En effet, la jurisprudence antérieure qualifiait de dol les manœuvres du représentant d’une partie. Cependant cela n’était pas stipulé précisément dans la loi.

Le nouvel article 1138 du code civil précise, désormais, que constitue également un dol l’action émanant du représentant, gérant d’affaire, préposé ou porte fort du contractant ou même d’un tiers de connivence.

Le cas de l’architecte représentant le vendeur

Dans une affaire récente, le vendeur est représenté par un architecte chargé de la réalisation de travaux. Cet architecte, sollicité par le notaire, a fourni à l’acquéreur des plans et documents administratifs. Il a aussi précisé que la construction était conforme au dernier permis de construire obtenu.

Ces allégations étaient fausses car il s’est avéré que l’aménagement du sous-sol avait été réalisé sans autorisation d’urbanisme.

Concernant la situation du notaire

Dans cette espèce, l’acquéreur a exercé un recours en responsabilité contre le notaire chargé de la vente pour défaut d’information et de conseil.

La Cour de cassation confirme la position de la cour d’appel. Elle considère que le notaire n’aurait pas pu, au vu des documents transmis, s’apercevoir de l’irrégularité des travaux.

Ainsi, même si le notaire est tenu de vérifier les déclarations faites par le vendeur, il ne peut le faire qu’avec les moyens juridiques et techniques d’investigations dont il dispose.

Dans ce cas, il a demandé le dossier de permis de construire et toutes pièces écrites et graphiques ainsi que tous plans. Il ne peut donc lui être reproché de ne pas avoir procédé à des recherches complémentaires.

Concernant la situation du vendeur

L’acquéreur a aussi tenté d’obtenir des dommages et intérêts de la part du vendeur, sur le fondement du dol.

La Cour d’appel a rejeté ses demandes, se basant sur le fait qu’aucune preuve n’avait été apportée pour démontrer que le vendeur avait connaissance des manœuvres de l’architecte.

La Cour de cassation conteste cette position, rappelant que les manœuvres dolosives émanaient du représentant du vendeur et non pas d’un tiers au contrat. Elle en déduit que la responsabilité du vendeur est engagée.

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Références juridiques :
Ancien article 1116 du code civil
Article 1138 du code civil
Arrêt de la Cour de cassation du 5 juillet 2018 n° 17-20.121

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