Qu’est-ce que la responsabilité civile professionnelle (RCP) de l’agent immobilier ?

En qualité d’intermédiaire professionnel rémunéré pour mettre en relation un acquéreur et un vendeur, l’agent immobilier doit obligatoirement souscrire une assurance pour couvrir les conséquences financières encourues dans le cadre de son activité.

Au titre de sa responsabilité civile, il doit en effet répondre des fautes commises dans l’exercice de sa mission dès lors qu’elles causent un préjudice à son client et qu’un lien de causalité est établi entre la faute contractuelle et le dommage.

Les tribunaux engagent de plus en plus fréquemment la responsabilité de l’agent immobilier pour manquement à son obligation d’information et à son devoir de conseil, même dans le cadre d’un mandat indiquant le conseil comme prestation accessoire.

Deux arrêts récents de la Cour de cassation viennent apporter des précisions non négligeables sur la prise en charge des risques liés aux conseils délivrés dans le cadre de l’activité de transaction immobilière.

La responsabilité civile de l’agent immobilier dépend de la prestation concernée

Dans les deux décisions de la Cour de Cassation, les contrats conclus avec le client ne sont pas clairement identifiés comme mandats de vente.

Il s’agit dans un cas d’un contrat intitulé « plan d’épargne fiscal et patrimonial ». Ce plan prévoit la fourniture d’une prestation de conseil en investissement patrimonial aux fins de défiscalisation.

Dans le second cas, la société prestataire est qualifiée d’intermédiaire en conseil immobilier de placement.

Pour ces deux situations, la Cour de cassation rappelle que selon la loi Hoguet, l’activité de transaction immobilière, donc d’agent immobilier, est le fait de prêter son concours, de manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations portant sur la vente de biens immobiliers.

Situation 1 : La Cour relève que le conseil en investissement et défiscalisation est un accessoire de l’activité de transaction immobilière.

Situation 2 : Elle rappelle que le prestataire est intervenu en qualité d’intermédiaire en vue de l’acquisition de biens immobiliers.

Elle considère donc que les contrats conclus entrent dans le champ d’application de cette loi. De plus, ils relèvent également de l’activité d’agent immobilier.

La faute du prestataire et le préjudice subi

Dans ces deux affaires, les clients ont agi en responsabilité contre les prestataires et leurs assureurs, afin d’obtenir des dommages et intérêts pour défaut de conseil.

  • Dans la 1ère affaire, le client invoque un préjudice financier résultant de l’inadaptation de l’opération à sa situation personnelle.
  • Dans la 2nde affaire, le client considère que les placements souscrits suite au conseil du prestataire lui ont causé d’importantes difficultés.

L’étendue de la garantie RCP

La Cour de cassation précise que par principe « le contrat d’assurance couvrant une activité déclarée de transaction immobilière ou l’ensemble des activités entrant dans le champ d’application de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, est susceptible de garantir la responsabilité de l’assuré dans la délivrance de conseil à l’occasion d’une vente immobilière, notamment au titre de conseil en investissement ou défiscalisation ».

La Cour rappelle, toutefois, que cette solution s’applique à défaut de conditions particulières limitant la garantie ou de clauses d’exclusions dans le contrat d’assurance.

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Sources et références juridiques :
Arrêt de la Cour de cassation du 14 novembre 2018 n°16-24.168
Arrêt de la Cour de cassation du 14 novembre 2018 n°16-23.730
Article 1 de la Loi du 2 janvier 1970 n° 70-9

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