Qui doit restituer le dépôt de garantie au locataire en fin de bail ?

En tant que propriétaire d’un bien à usage d’habitation ou commercial, j’ai la possibilité de mettre mon bien en location.

Toutefois si je décide de vendre mon bien en cours de bail, je ne serais donc plus ni propriétaire ni bailleur lorsque le bail touchera à sa fin.

Est-ce que je reste redevable de la restitution du dépôt de garantie qui m’a été versé par le locataire lors de la conclusion du bail ?

La réponse à cette question va dépendre des locaux loués et par conséquent du bail transmis.

Si je vends des murs d’habitation, à qui incombe la restitution du dépôt de garantie au locataire ?

L’article 22 en son dernier alinéa dispose « En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. »

Ainsi, lors de la vente d’un bien loué à usage d’habitation, le nouveau propriétaire devient le nouveau bailleur. Il est donc redevable de la restitution du dépôt de garantie au locataire à la fin du bail, que cette fin de bail soit à l’initiative du locataire ou non.

Il faut prévoir, lors de la signature des actes de vente, que le vendeur reverse à l’acquéreur le montant perçu à titre de dépôt de garantie lors de la conclusion du bail.

Si je vends des murs commerciaux, à qui incombe la restitution du dépôt de garantie au locataire ?

Dans le cas de la vente d’un immeuble loué à usage commercial, l’obligation de restituer au locataire le dépôt de garantie à l’expiration du bail ne se transmet pas à l’acquéreur !

Le vendeur et bailleur originaire demeure tenu de cette restitution.

Aucune disposition du code de commerce ne prévoit le transfert de l’obligation de restitution.

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Références juridiques :
Article 22 loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Articles L145-1 et s Code de commerce
Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-18.100

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