Servitude et droit de passage : connaissez-vous la réglementation ?

La loi reconnaît au propriétaire d’un terrain enclavé un droit de passage sur une propriété voisine. Dans ce cas, l’accord du propriétaire du terrain utilisé pour le passage n’est pas nécessaire : on parle de servitude légale. En cas de conflit (si le voisin fait obstruction au passage par exemple), c’est au juge du tribunal de grande instance de reconnaître le droit de passage.

Il existe différents types de servitudes : légales, naturelles ou conventionnelles. La servitude conventionnelle est issue d’un accord entre deux propriétaires, pour définir par exemple, un droit de passage du fonds dominant sur le fonds servant. Cependant, certaines limites peuvent être fixées sur ce  droit de passage, comme l’illustre cette récente jurisprudence.

Une servitude de passage conventionnelle permet-elle tout passage sur le fonds servant ?

Une grande parcelle de terrain est divisée en plusieurs parcelles. En premier lieu la société ALBERT acquiert plusieurs de ces parcelles pour la création d’un lotissement. Par la suite, la société SIDOINE acquiert d’autres parcelles pour l’aménagement d’une ZAC portant sur 450 logements.

Aux termes d’actes antérieurs, la société SIDOINE bénéficie d’une servitude de passage sur une partie des parcelles acquises par la société ALBERT.

Par conséquent la société SIDOINE assigne la société ALBERT en reconnaissance d’une servitude de passage conventionnelle. Elle souhaite également obtenir l’autorisation d’effectuer en sous-sol des travaux d’installation de tous réseaux et conduits nécessaires à la desserte de la ZAC.

Donner un droit de passage ne confère que les droits prévus dans l’acte

La Cour d’appel accueille la demande au motif que :

  • L’acte, qui constitue la servitude, assigne aux terrains concernés une vocation à recevoir des constructions destinées au logement,
  • La desserte de ces terrains dépasse le seul passage et s’étend aux besoins inhérents à toute construction,
  • L’acte qui institue une unité de circulation sur l’ensemble des lotissements à créer, cette unité vaut pour le passage des canalisations et réseaux inhérents à l’équipement des logements,
  • L’acte qui établit la réciprocité des servitudes, le terrain grevé bénéficie de la même servitude lorsqu’elle s’exerce sur les terrains voisins.

Par conséquent, la société ALBERT forme un pourvoi en cassation.

La Haute Cour casse l’arrêt d’appel en statuant qu’une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude, que si le titre instituant cette servitude le prévoit. Ce que l’acte constitutif de la servitude de passage ne prévoyait pas.

Appliquer strictement ce qui est permis par une servitude de passage conventionnelle

Dans le cadre de vos opérations de transaction ou de gestion, il relève de votre responsabilité d’informer de l’existence d’une servitude et de préciser leur étendue : leur tracé, les droits et obligations imputés à chaque partie (fonds servant et fonds dominant).

Octroyer plus de droit que n’en confère un acte de servitude, c’est aggraver la situation du fonds servant et modifier la servitude de passage initialement convenue.

Rappel
Le fonds servant est la parcelle qui subit la servitude.
Le fonds dominant est la parcelle qui profite de la servitude.

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Sources et références juridiques :
Civ 3ème, 14 juin 2018, n°17-20.280

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