Une agence immobilière peut-elle signer un mandat de vente avec un seul époux ?

Le mandat de vente signé par un seul indivisaire est valide

L’agent immobilier doit s’assurer que son client signataire du mandat de vente a bien le pouvoir de s’engager. Si cette personne n’est pas la seule propriétaire du bien, comment s’assurer de la validité du mandat ?

La jurisprudence oppose deux principes : d’une part la validité du mandat, d’autre part ses effets non contraignants pour l’époux non signataire. Comme pour tout autre indivisaire.

Le conjoint non signataire n’est pas engagé par les effets du mandat

Depuis 2015, la cour de cassation a confirmé la validité du mandat de vente signé par un seul des propriétaires indivisaires. Dans le même temps, le mandat reste inopposable aux autres indivisaires, sauf si ces derniers ont signé le document par la suite.

Il en découle qu’un mandat passé par un seul époux est valide, mais n’engage que lui et l’agence.

Comment gérer le cas du mandat de vente signé par un seul époux ?

En pratique, l’agence immobilière peut donc signer un mandat avec un seul époux. Dans le cas où une offre conforme au prix et aux conditions du mandat est présentée à l’indivisaire signataire, mais que la vente ne peut pas être réalisée, celui-ci pourra être tenu de payer la clause pénale à l’acquéreur. En revanche, on ne pourra pas contraindre l’autre indivisaire non signataire du mandat de vente à honorer cette clause.

Dans le régime de la communauté, un mandat est seulement un acte de gestion

Contrairement au mandat, la vente d’un bien appartenant à la communauté doit résulter de l’accord des deux époux.

Pour autant, la Cour de cassation a estimé que la signature d’un mandat de vente par un seul époux n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’engagement.

Les juges considèrent que le mandat porte sur la recherche d’un acquéreur et non sur l’aliénation du bien, ni sur la représentation des propriétaires pour conclure la vente. C’est pourquoi il ne s’agit pas d’un acte requérant nécessairement l’accord des deux époux, mais plutôt d’un acte de gestion de la communauté qui peut être effectué par un seul des conjoints.

Concrètement, un tel mandat doit être accompagné de précautions car il met en péril la réalisation de la vente du bien concerné. Comme pour tout bien détenu en indivision, l’agence ne pourra pas contraindre le conjoint non signataire à respecter les engagements du mandat.

Références juridiques :
Articles 815 et suivants du code civil
Article 1424 du code civil
Arrêt de la Cour de cassation du 15 janvier 2015 n° 13-25.955 concernant l’indivision
Arrêt de la Cour de cassation du 20 novembre 2013 n° 12-26.128 concernant les époux

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Une réaction au sujet de « Une agence immobilière peut-elle signer un mandat de vente avec un seul époux ? »

  1. Le Roy-Barré Hervé

    Excellent article, qui nous confirme dans la pratique la nécessité :
    1. D’examiner le titre de propriété pour vérifier qui est propriétaire dans le couple
    2. De recueillir la signature des deux par précaution, si on ne veut pas mettre la transaction en péril…

    Bien cordialement

Les commentaires sont clos.