Doit-on mentionner la superficie privative d’un lot de copropriété au compromis ?

La loi du 10 juillet 1965 précise que « toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot, ainsi que sa surface habitable. »

L’obligation de déclarer la superficie privative et la surface habitable ne concerne que les logements considérés comme des lots de copropriété, à savoir :

  • les lots situés dans des immeubles soumis au statut de la copropriété
  • les maisons individuelles situées dans des lotissements en copropriété, assimilables à des lots privatifs avec règlement de copropriété, état descriptif de division et soumises au paiement de charges de copropriété.

Lorsque ces mentions sont absentes de l’acte authentique, l’acquéreur peut alors intenter une action en nullité.

Peut-on agir en nullité d’un compromis qui ne fait pas mention de la superficie privative du lot de copropriété vendu?

En décembre 2013, un compromis de vente est signé entre les époux ANDRE, vendeurs, et Monsieur JACQUES, acquéreur.

Le compromis porte sur deux appartements dans un immeuble en copropriété. La signature de l’acte authentique de vente est fixée au plus tard en avril 2014. L’acquéreur ne se présente pas devant le notaire pour signer l’acte définitif de vente.

Les vendeurs assignent l’acquéreur en paiement de la clause pénale du compromis. L’acquéreur, lui, sollicite la nullité de l’avant-contrat de vente.

Annulation de vente pour défaut de mention de la superficie

Seule la signature de l’acte authentique stipulant la surface du lot fait obstacle au droit d’agir en nullité de l’avant-contrat fondé sur l’absence de mention de cette superficie.

La Cour d’Appel rejette la demande en nullité au motif que :

  • malgré le défaut de mention de la superficie dans l’avant-contrat, les parties ont régularisé cette omission par la signature d’un certificat de mesurage accompagnée de la formule « pris connaissance »,
  • le compromis de vente et le certificat de mesurage signés par l’acquéreur forment un ensemble indissociable. Peu importe que la signature du certificat ne soit pas datée et que l’avant-contrat ne mentionne pas le certificat en annexe.

Par conséquent, l’acquéreur forme un pourvoi en cassation.

La Haute Cour casse et annule l’arrêt d’appel. Aux termes de l’article 46 de la loi de 1965, seule la signature de l’acte authentique avec indication de surface entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Pensez à mentionner dans le compromis la surface de la partie privative

Dans le cadre d’une transaction immobilière, annexer le certificat loi carrez n’est pas suffisant. Il faut mentionner expressément dans le compromis la surface de la partie privative.

Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété doit mentionner la superficie de la partie privative dudit lot ou fraction de lot.

A défaut, la nullité de la vente peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cependant, la signature de l’acte authentique de vente constatant la réalisation de la vente et mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot ne permet plus de solliciter la nullité de l’avant-contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

L’obligation de mentionner la superficie privative d’un lot de copropriété n’est pas applicable :

  • aux caves,
  • aux garages,
  • aux emplacements de stationnement
  • aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure 8 m²,
  • aux parties communes à jouissance privative.

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Source et référence juridique :
Cass. 3ème civ. 22 novembre 2018, n° 17-23.366

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