Comment valoriser les travaux dans le calcul de la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien immobilier. Elle s’applique lors de la vente de biens immobiliers non occupés par le propriétaire au titre de résidence principale.

Pour valoriser son prix d’achat, afin de réduire le montant de la plus-value, le vendeur peut y intégrer le montant réel des dépenses de construction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration réalisées sur le bien, à condition qu’elles aient été réalisées par une entreprise.
Qu’en est-il des dépenses d’achat de matériaux, dans le cas où les travaux ont par la suite été réalisés par un professionnel ? La jurisprudence a récemment confirmé l’interprétation par les juges de cette situation particulière.

Certaines dépenses peuvent majorer un prix d’achat et modifier la plus-value en cas de revente

Madame de la MARCHE achète un bien immobilier en 2003. Elle le transforme en quatre appartements distincts, puis en 2007, vend deux de ces appartements.

En 2010, l’administration fiscale corrige le calcul du montant de la plus-value immobilière effectuée par Madame de la MARCHE qui a ajouté au prix d’achat de l’immeuble ses dépenses de matériaux pour les aménagements réalisés. L’administration fiscale lui réclame à ce titre un complément d’impôt.

Madame de la MARCHE saisit le tribunal administratif pour obtenir la décharge des impositions supplémentaires mises à sa charge.

Les dépenses de matériaux majorent le prix d’achat à certaines conditions

Selon l’argument que seules les dépenses de matériaux fournis directement par l’entreprise qui exécute les travaux peuvent majorer le prix d’achat et modifier le calcul de la plus-value en cas de revente, le tribunal administratif rejette sa demande. Madame de la MARCHE fait appel. La Cour d’appel infirme le jugement et fait droit à toutes les prétentions de Madame de la MARCHE.

Un pourvoi en cassation est déposé auprès du Conseil d’Etat.

Le Conseil d’Etat casse et annule l’arrêt d’appel au motif que, suivant l’article 150 du code général des impôts, le vendeur d’un immeuble ne peut majorer le prix d’acquisition que pour le montant des dépenses réalisées par une entreprise. Ceci concerne également les achats des matériaux liés à ces travaux, qui doivent aussi être réalisés par le professionnel.

L’obligation d’information du professionnel de l’immobilier

L’agent immobilier n’est ni gestionnaire de patrimoine ni comptable mais il a une obligation d’information envers ses clients.

En cas de revente d’un bien immobilier, autre que la résidence principale du vendeur, l’opération peut être soumise à plus-value.

Il est bon de retenir que si le bien a fait l’objet de travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, certaines dépenses supportées pour l’acquisition des matériaux peuvent ne pas être intégrées au calcul de la plus-value, même si le vendeur a confié la réalisation des travaux à une entreprise.

L’intégration de ces dépenses au prix d’acquisition du bien ne sera possible que si les matériaux ont été acquis et fournis directement par la société qui effectue les travaux.

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Sources et références juridiques :
CE, 12 octobre 2018, n°419294 et n°421677

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